最核心的区域人口出现减少，这是过去10年，我国四个直辖市呈现的一个特点。
10年的时间中，北京核心区人口缩水达到16.05%。北京核心区的人口减少程度，与黑龙江不少城市的程度相当。
此外，上海的黄浦区（合并卢湾区）、静安区（合并闸北区）、普陀区、虹口区、杨浦区和崇明区，天津的河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区，重庆的渝中区等，也都出现近10年常住人口缩水。
华南城市研究会副会长孙不熟对21世纪经济报道记者表示，导致大城市的人口从核心区流向其他城区和郊区，主要是市场的无形之手在调控的。
核心区人口缩水
第七次人口普查数据显示，四个直辖市中，北京最核心的东城区和西城区，上海的黄浦区、静安区，天津的南开区、河西区，重庆的渝北区等，人口都出现下降。
其中，北京东城区（包括原东城区和崇文区）的人口，从2010年的91.9万，快速下降到70.9万，降幅达到22.9%，成为4个直辖市中“缩水”最多的区。
天津的情况也类似，与2010年相比，中心城区（和平、河东、河西、南开、河北、红桥区）人口所占的比重下降4.3%，反而是环城四区（东丽、西青、津南、北辰区）人口所占比重大幅提高8.6%。
是什么导致大城市人口从最核心的区域向周边区域转移？高昂的房价、较高的生活成本、拥堵的交通等，都成为促使人口外迁的重要因素。
也并非没有特例。比如天津的和平区，在过去10年人口不降反升，常住人口从2010年的27.35万上升到2020年的35.5万。这是由于和平区强悍的教育资源，吸引了大批外来人口迁入。尽管如此，和平区的户籍人口超过40万人，常住人口与之相比仍呈现人口流出的局面。
中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，为什么大城市的核心城区房价仍然坚挺，就在于交通和教育的优势非常明显。尤其是优质的教育资源，短期内还是很难转移的，郊区房价低的原因，是交通成本和教育资源不富集所导致的。
其他城区人口逐步聚集
与核心区人口普遍下降不同，直辖市的其他城区尤其是郊区，不少出现了人口的快速增长。比如，天津的西青区在过去10年常住人口从68.47万上升到119.51万，增幅达到74.55%。
这里面既有政策的影响，也有人口的自由选择。孙不熟认为，从行政手段来看，其实中央也强调超大城市和特大城市要把中心城区的非核心功能向外疏散。另外，高铁站和机场所在地，也成为其他城区吸引人口的“利器”。
从未来的趋势来看，中国的城镇化还没有结束，大城市也是如此。“在这样的情况下，对郊区的发展是一个利好，因为外来人口的落户会继续增长。而房价是货币、信贷的一个表现形式，虽然说信贷的增幅在放缓，但增加仍然是一个趋势，因此我认为，大城市郊区的房价还是会有平稳的提升。”张大伟说。
来源：21世纪经济报道
