未首次登记的预售商品房协助执行登记问题浅析
实务中，有登记中心收到法院的协助执行通知书，要求将某套预售商品房转让至拍卖买受人甲名下，然而经登记机构查询得知，该处预售商品房尚未办理国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记。协助执行通知书要求将该不动产办理至开发商名下，再将该处不动产转移至买受人甲名下。针对此情形具有几种操作建议，一种主张径自依据该协助执行通知书办理转移登记将该处不动产转移给甲；另一种观点主张先行办理首次登记后，再行为甲办理转移登记。
对于此情形，两个不同观点体现了实务中对此类不动产协助执行的不同操作，也可以从支持不同操作的意见中看出对于此类情形的一些认识误区。同时实务中亦存在协助执行书中表述不同而导致登记机构陷入操作疑问的问题，笔者有意就该情形做一浅略阐述。
必须经首次登记才能为后续登记系登记在先原则的体现
首先针对前文两种不同观点，笔者赞同第二种观点，依据不动产登记在先原则，首次登记系办理其他类型不动产登记的必要前提。在先原则亦称为连续登记原则。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”之所以明确不动产登记的连续性原则，原因在于不动产登记在于将登记簿中记载准确的物权信息，而针对不动产其意欲因处分等行为而为相应登记行为的，必须登记簿中能够体现该权利，即处分人被记载为权利主体方能予以实现后续登记的目的，如此不仅能够依据登记簿记载的推定力保证登记的准确性，同时还使得登记簿记载能够形成一套连续性的记载体系，以能够展现所涉不动产的相关登记程序。如本例情形，所涉不动产尚未在登记簿中予以记载，那么径自将该不动产转移至买受人名下，实则便掩盖了因开发商合法建设而取得不动产权属的登记及转移至被执行人名下的登记，无法体现登记簿记载的连续性，同时无形之中加重了登记机构的审查责任，其径自登记，而未经首次登记，实则无法体现登记机构对涉及权利主体是否确系不动产之权利人的审查，同时亦会造成经首次登记对不动产是否系合法建造的审核予以疏漏。如本例中，法院对预售商品房可以进行预查封，在未办理首次登记之前处置预售商品房的，其系基于买受人的购买行为视同其为被执行人财产而采取的强制措施和后续处置。然而对于登记机构而言，其虽然作为购买人，其是否能够顺利取得权属，所涉不动产是否合法建造，只有通过首次登记之后，方能予以明确。故而此例情形下登记机构应先行予以办理该不动产的首次登记，再行考虑后续登记问题。
具体登记实务操作
那么对于此情形下的具体实务应如何操作呢？首先应依据生效法律文书的要求办理所涉不动产的首次登记，《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》中提及：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”文中初始登记即首次登记，可见最高院对于不动产登记在先原则是予以认可的，并在执行处置不动产过程中予以贯彻。故而实践中，在执行程序处置不动产前，法院实则需先行就所涉不动产状况，如是否具备首次登记条件予以查询，这种要求实则早在2004年最高院下发的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中已有体现，其第二条第一款规定：“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。”显然本例中法院已然查询了该不动产的权属状况，对其未办理首次登记情形予以知悉，故而登记机构依据协助执行通知书要求先行办理首次登记即可。对于此首次登记的办理，首先登记机构应通过查询所涉不动产是否具备办理首次登记的条件。经查询该不动产所涉楼座，由该开发商开发建设的商品房已然办理完毕首次登记，仅因该套不动产被预查封而未予以办理首次登记。此处实则登记机构存在操作瑕疵，实则依据《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）规定，预售商品房纵使被预查封，其亦不影响办理国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记。登记机构可通知开发商提出首次登记的申请，并缴纳登记费。如开发商不予配合的，因涉及登记费的缴纳问题，登记机构可向法院提出建议，由法院出面协调。
转移至被执行人的登记是否尚需办理？
在首次登记之后，是否尚需将该不动产转移至被执行人名下，再行办理该协助执行通知书要求的转移登记呢？依据生效的拍卖成交裁定书，实则不动产权属已然发生转移，未经登记至被执行人名下的原因系预售商品房的特殊性质及执行该类不动产的需求所致。如需先行办理转移至被执行人名下的转移登记，那么申请人如何确定？法院在协助执行通知书中并未提及办理此项转移登记的，如本例情形，登记机构据以办理的依据何在？此项转移中的所涉材料如何获取？典型的如被执行人缴纳契税的纳税凭证如何获取？这些皆是不可回避的问题。而以被执行人纳税凭证的获取来看，本身实务界对于此类转移登记纳税义务便存有争议，有的主张仅由买受人或者最后以不动产抵债获得不动产的申请执行人缴纳一次便可，有的则主张被执行人已然签订合同，依据《契税法》规定，纳税义务已然发生，理应缴纳契税，故而实则应发生两次契税缴纳。然而在实务中，因司法机构在执行程序中处置不动产对于此纳税义务的疏漏，以及税务机构与司法机构的协调和沟通的闭塞，以及税务机构对于此纳税义务时点及是否应缴纳的模棱两可态度上来看，是否缴纳仍是存有争议的，故而在已有生效法律文书，且法院下达协助执行通知的情形下，首次登记后，径自办理至买受人名下即可。对于需缴纳一次契税还是两次契税，应由税务机构把关，而非登记机构职责。
同时依据《规范》1.10.1一并办理第二款的规定：“已办理首次登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构办理后续登记时，应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载。”此规定系首次登记之后非因法律行为导致的不动产权属转移而未办理登记情形下的处理，如开发商将某不动产出售给A，经首次登记后尚未办理开发商转移至A的登记，后A去世，由B继承该不动产，该不动产后被法院执行并处置，拍卖后由C竞得。那么在C办理后续登记时便可径自在登记簿中予以记载。然而对于本例情形下因法律行为导致权属转移而未办理转移登记的，是否只需在登记簿中予以记载呢？笔者以为此情形下《规范》虽然仅仅明确了三类继承、受遗赠和因生效法律文书取得物权的情形，虽然被执行人并未登记，然而法院已然针对该商品房进行处置并产生物权变动，协助执行材料及生效文书中均能够体现被执行人购买该商品房之情形，再行登记至被执行人名下实则意义不大，且倘若登记至被执行人名下，实则易造成登记簿记载与实际权属状况的不一情形，倘若此期间发生查封，则极易造成登记簿的混乱。故而此情形下，登记机构亦应参照此规定，将被执行人购买开发商住房被查封并处置的事实予以在附记栏中记载即可。
另外，依据《规范》1.10.1一并受理精神，可将首次登记与协助执行的转移登记一并受理，申请人提交一次材料，减轻其负担。
实务中，有些法院在下达此类协助执行通知书时，在表述上会存在一些疏漏或者错误，此时应针对具体情形具体分析。如协助执行通知书中未提及先行办理首次登记的，而经查询所涉不动产又未办理首次登记的，那么登记机构应在查询之后立即向法院出具审查建议，建议先行完善首次登记后再行办理后续登记，以此遵从不动产登记的连续性原则。
来源：崔拉谈唱
