河西学区房引爆了全市行情？
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有网友刚刚反馈：昨晚谈判到一点，半夜两点半才完成签约
签约中心持续几周爆满，有的只能站在大厅里谈判，
重点区域学区房看房人群一波接一波，
部分卖家的心态已开始动摇……….
这似曾相识的一幕，曾经出现在和平，
如今已从河西一片扩散到二片，三片和南开等区的学区房市场，
每一天都是历史最高，但没想到，转天就是更高的新高，
天津二手（学区房）的热度，已超出了几乎所有人的想象。。。。
其实，在一个月前的《买点何时出现？节后行情的六个看点》那篇文章里，哏叔已经给大家分析了影响这波行情走向的六个看点，尤其提到了河西的作用，是领头羊，更有可能带动起全市行情的“龙头”。
一年多以前，和平起行情时，哏叔的标题是“一半是海水，一半是火焰”：
那时的和平再火，也很难带起全市的行情，
相反，还有可能起到了拆东墙来补西墙的抽水机效应。
因为和平房子既少又贵，主要满足的是上学人群，房源从数量到质量都不能更大多数的宜居刚需，也基本没有什么新房。
河西就不一样了，既有各种各样的学区房，也有几乎能满足所有人需求的改善房，婚房，以及连续几年成交额名列全市第一的新房。
如果拿上文六个看点里面“股市语言”来类比，
和平属于小盘热门题材股，河西则属于绩优大盘蓝筹。
哪个更容易带动大盘，是不是一目了然？
有意思的是，在刚刚过去的这一周里，
每一天的成交量几乎都在刷新历史记录，
从历史最高周一的398，到周末的新高673，
全市一周成交了近3000套二手房，
河西的占比，却从刚起量的全市三分之一，
逐步退到了全市的五分之一强。
河西高位缩量，是阶段性高点？
还是带起大盘后的功成身退？
都不是，是其他区终于起量了。
比如，同属学区房概念的另一个蓝筹南开，
昨天成交就历史性的第一次破百，达到了105套，
与河西（144套）的占比已经从不到50%升到了73%。
和平也从年后的十来套升到了昨天的32套。
和平的32套是什么概念？
基本就是831新政爆量后两个月的日均成交量了。
有意思的是，尽管南开和平仍在继续攀升，
这三个学区房重点区之和的全市占比，
却从两周前的50%，降到了41%。
可不是学区房成交量变少了，热度下来了，
是其他非学区为主的区的成交占比开始提高了。
说白了，就是行情开始扩散了。
比如，红桥和环城四区日平均成交量从春节前的不足十套，
升到上周末的20余套，这周已经上升到30-40套。
河东河北武清已经上升到50-60套这个区间。
连以新房为主的海教园，成交都达到了两位数的10套。
从这个量级排序，可以很明显的看出，
目前的扩散传播链的主线，依然还是学区房。
河东有实验，河北有育婴里昆一，
武清，环城四区，不滨海新区，海教园…
这周成交最火的，依然还是学区房。
只不过，是从河西带队的所谓“上三区”的学区房，
逐步扩散到了全市的学区房。
哏叔曾经定义过天津的学区房分级：
和平是北方级的学区房~承载的是整个北方的上学需求。
河西，南开是全市级的学区房~吸引的是全市和北方无法进和平的需求。
河东河北红桥武清海教园生态城等区的学区房，则是区域级，
吸引的是本区和周边辐射区域的学区房刚需。
当然，武清，生态城，海教园这种区域也曾吸引了很多外来人群，
但前几年这几个区域随同大势下跌的房价表现，
也阻断了他们成为市级学区房的上升空间，只能回归区域级。
这就是天津学区房的分级，虽然有点残酷，
却已被当前的行情发展脉络和成交特征所证实。
就像哏叔曾经说过的：
一个区域学区（校）的好坏，基本都是家长们用真金白银投票选出来的。
河西引发的这波学区房行情已进入高潮，
成交是否已达到最疯狂的高点目前尚不能肯定，
但龙头河西的成交已率先进入高位横盘和缩量回调，
却已是不争的事实。
当然，作为龙头里的先锋官，
河西一片价格飞涨后，好房源已一房难求，
也是河西量能无法继续放大的理由，
但热度已起来的河西二片，三片，已开始接过一片的接力棒。
本周，河西二片三片以及南开的次新房，
量能放大都非常明显，精品小区的低总价房源纷纷成交，
学区房行情的第一个扩散点，
就是这种市级，区域级优质小区的优价房源，
说明一些一直在持币待购的学区房以外的改善婚房需求，
已被学区房热度所感染，作为先知先觉者已经开始进场。
一些新房也开始蠢蠢欲动，售楼处，案场纷纷传出了
“封盘”“停售”“调整”涨价“提高定金比例”等字眼，
这都是哏叔提醒大家的看点：二手看量，新房看价。
如果只是上车刚需和改善或者结婚的需要，
新房目前确已出现较为明确的变盘点，
但如果你的购房是奔着上学的学区房而来，
那哏叔要提醒大家吸取五年前海河英才刚公布时的教训：
行情火热时，你能能被带看的新房，
不管它宣称自己未来能蓜建的学校和学区有多好，
可都不是真正意义上的学区房。
五年前也是在人声鼎沸时被带到环城风景优美的新盘，
被气氛渲染和影响下仓促抢购的那些所谓学区新房刚需们，
至今还被套在高高的山岗上，
最可怕的，是即使目前学区房行情如此火热，
那些已成为二手房的曾经的学区新房，却依然没有人看房！
在这里，哏叔教大家一个最简单的“学区房真伪”鉴别方法：
看二手房买家：买这种房的大多数人是不是也是为了上学。
不管带你去看新房的人（或自媒体,大V）如何宣传“新学区房”，
如果看房的除了你之外，大多数买家都不是为了上学，
那这个盘基本可以肯定就不是什么学区房。
六个看点中，看上海，看河西，看二手量，看新房价
这几点都已验证，
只是，看着每天，每周都迭创新高的二手房成交量，
哏叔也开始有了一些疑惑：
如果成交量再继续这么一路不回头的狂飙下去，
新房也真的敢涨价和饥饿营销（而不是目前的虚张声势），
那，元芳，你觉得3月还有再出刺激政策的必要吗？来源：天津哏叔
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