最新消息优惠即将收回，买房利率可能反弹，最晚别过12月底
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“利率优惠将止于2022年底，明年房贷利率要涨到4.7-4.9%！”我特意咨询了天津农行、建行、工行等大型银行，得到的回复皆是：没接到通知，房贷利率统一由官方发布文件后，再做相应调整。即便明年收回优惠，也仅是收回10月下调的20个基点。央行之前发布的首套房贷利率下限为LPR-20基点，不会改变。也就是说，明年天津，要么首套利率保持LPR-40基点（3.9%），要么恢复为LPR-20基点（4.1%）。
绝对不是回到“疯传的”4.7-4.9%，甚至是5.0%。今年，LPR经过4次下调，就已降至4.3%了，怎么可能突然涨回去。从大方向来看，继续降低是趋势，到底是涨还是降？我们来分析一下。房贷利率下调，是支持个人住房贷款合理需求，最有效的发力点。人民银行和银保监会联合发文，声称将阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，维持到年底。一夜之间全网沸腾。要知道，在LPR利率基础上-20BP，意味着全国首套房贷利率进入“历史性低点”。中介转发利好奔走相告，地方也在马不停蹄响应政策下调房贷利率，以劝购房者入市，拉动行情。有超过10个城市将首套房贷利率下调至4以下，大部分在3.8%-3.95%之间，参与这场降息盛宴的有武汉、天津、石家庄、昆明、秦皇岛、宜昌等十个城市。为了让政策效应最大化，10月1日，公积金利率也出现历史性下调，下坠至3.1%。救市信号非常明显，央行号召所有部门尽可能让利，刺激刚需上车。然而让人惊奇的是，一夜之间，刚需们好像彻底消失了。10月信贷数据出台，大家吓了一跳，因为居民中长期新增贷款是332亿，对比去年同期，这个数值是4221亿元。这个中长期贷款，主要是房贷，4221亿到332亿，已经不能用腰斩来形容了。在11月17日人民银行官号发表的《2022年第三季度货币政策执行报告专栏 | ③阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》中，再次强调：针对首套住房商业性个人住房贷款，是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。在这个节骨眼上再提“自动恢复”，意味着针对房地产的特殊照顾（定向降息），也将彻底结束了。接下来就看LPR利率走势怎样，按目前情况，子木预测年内还有10-15个BP的空间。过去还有人说国内房贷利率太高了，国外都是1%-2%，现在这些不吱声了。因为国外利率现在基本都涨到了5-6%了，美国上周房贷利率已经达到了7%。无论是横向对比还是纵向对比，国内房贷利率现在已经触底历史大底。而且最重要的是，美国加息至少还有2轮，国内利率环境压力持续，同时国外通胀还在继续冲击国内市场。在Q3报告中，央行首次提出“高度重视未来通胀升温的潜在可能性，特别是需求侧的变化”，特别提到精准防控下消费动能存在快速释放的可能。这意味着，在输入性通胀和加息的压力下，国内房贷利率已经跌无可跌，甚至会反弹上涨。同时连带购房成本上行，对刚需的大利好曲线已经开始转向。说实话，如果站在周期角度讲，这两年的调控政策挺良心的，没有多少套路，都是在实实在在让利，帮助老百姓买到更好的房子。而在数据层面，该涨涨该跌跌，水分很少，起码真实了许多。第一次房改到现在，几十年间，有形之手太多、太乱地折腾，房地产行业的高度不自律，以及中国人对房的热衷情结，共同造就了一个不是暴涨就是暴跌的钟摆式市场。从2015年到现在，你会发现，政策越让买，人们越不买，政策越不让买，人们偏要买，我至今还记得曾经全国大限购政策刚出来时，一群人哭爹喊娘连夜都要挤破头上车的样子。这不是对政策的逆反心理，而是整个市场都在盯着房价的金融属性，在这场由盛而衰的大剧之中，任何角色能无法逃脱责任，把谁挑出来都不客观。甭看现在楼市行情这么差劲，只要一涨价，李逵李鬼都跑出来买房了，因为比套牢更痛苦的是踏空。方法也很简单，控制舆论，制造抢房的新闻假象，数据统计全部调涨，开发商降价改涨价，这种事情又不是没见过……这次房价周期下行，遭遇了疫情+地缘政治，才出现了除颤器都救不动的样子。但我认为这其实一种冥冥之中的价值回归，告诉大家这个市场不再陡峭，而是变成了一种缓和。就像情侣之间，真正的感情不是跌宕起伏过山车式的轰轰烈烈，而是平淡日子里的相濡以沫。市场已经给出了态度，就看买房人怎么想了。各种救市政策的出台，都是为了刺激楼市回暖，加速购买需求的释放。人民银行、银保监会联合21日召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。会议强调，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。支持个人住房贷款合理需求……这种趋势下，如果房贷利率突然上涨，与拉抬楼市的初衷背道而驰。鉴于目前天津首套利率能给出-40个基点，是难得的“宽松期”，买房人应该抓住年底的机会。万一明年天津收回20个基点，相对来说也是一种损失。1）首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底；2）这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。天津首套房贷款利率的阶段性优惠，将同步止于今年底。目前天津首套房贷款利率为4.3%-20个基点-20个基点=3.9%这也就意味着，如果想要享受当前历史最低的首套房贷款利率，就必须在今年底之前和银行签订贷款合同。LPR是浮动的，具备不确定性，除了存量房贷部分购房者选了固定利率。大体上，无论LPR是上浮还是下调，对大家都是公平的。但加减基点，是固定的，具备确定性，比如现在买房的购房者就永远比明年1月买房的购房者少20个基点。如果已经想明白了，就想在春节前买房，那就别拖到1月份了，也尽量别拖到12月最后那几天。这其实也回答了开头读者的问题，贷款利率的确认并不以放款时间的政策为准，而是以大家和银行签订贷款合同的时间为准。也就是说，贷款合同需要在今年底前签订，才能锁定LPR减20个基点的阶段性优惠。1）给开发商交定金的时间，不能100%锁定首套房贷利率优惠2）和开发商签订认购合同的时间，也不能100%锁定首套房贷利率优惠（如果足够幸运，也许银行在这个阶段能同意，但不是100%，还是有风险，口头承诺不作数，你懂的）最保险的，就是以和银行签订贷款合同的时间为准，只要在今年底之前签订，在天津，下浮40个基点的政策，你一定能享受到。因此，买房千万要记得预留出和银行签订贷款合同的时间。按目前的情况，如果是纯商贷，几天就能放款，最多了，也不会超过十天八天的。如果是组合贷，会相对慢一点，当然，一个半月以内也能搞定。没必要为了更低的房贷利率而买房，但，如果你有了春节前买房的打算，且有首套资格，现在就可以入手了，千万别卡12月最后那几天。而且，到12月，银行的额度是否还能像现在这么充足，也不好说。福利，扫码关注津东方微信公众号，即可加入津东方微信群，有：天津家长交流群，异地高考规划群，落户群，海河英才群，积分落户群，购房群，转学群，小学教育群，初中教育群，高中教育群，如果二维码过期，请添加右侧群主微信，索取最新的二维码，或者，关注津东方微信公众号，回复“入群”，即可获得最新二维码。注：所有津东方微信群，均为公益群，发广告者勿进。
