2022年，疫情抢先，天津楼市还有望反攻吗？
2021年的楼市行情，浓缩成一句话：上半年好好的，下半年不行了。
可刚刚告别艰难的2021,新的一年疫情又抢先一步，天津楼市还有望反攻吗？
一、政策见底，天津楼市转向？
2021年房地产调控了多少次？651次，什么概念，相当于一天都有1-2次调控发生。这一次创历史新高，同比涨幅高达33%。
政策面来看，房地产调控政策之密集、之高压、之高频前所未有。
值得一提的是，严查金融贷款流入楼市、出台二手房指导价，开启“两集中”土拍模式等，这些都是以往没有出现过的套路，推翻了过去所有的玩法。
对于天津楼市而言，从调节市场热度到稳定房价格局，天津不断精准施策、组合拳施策，市场进入深度调整周期。这是向自我挥出的一柄利刃，既可见天津楼市落实“房住不炒”总基调的坚决态度，也展露了天津主动调控的力度与效能。
无论是全国还是单一城市，强调控的问题可能在于部分领域刹车太急，误伤了刚需，波及了金融系统，折损了行业销售……
之于天津，政策面，大基调不变，2022年将会把“因城施策”玩透彻了。重点关注土地出让政策、人才政策、房贷政策、货币政策、购房政策。关于政策，百房资讯小编认为：跟着国家走，吃喝全都有，顺着行情走，啥都不用愁。
二、土地市场拿or不拿？
天津2021年土地市场表现如何？全国层面来看，2021年天津各类型土地合计成交287宗，总价1131亿、位列全国第十二。土地金同比上涨11%，全国各省排名第三。
而土地拿或者不拿，真成了该认真思考的问题。
拿：其一，集中供地使得拿地试错成本大大增加，拿地容错率降低，所以对投资的研判能力要求更高，对融资能力要求更高。导致房企不会拿，不敢拿，更不想拿。其二，拿完之后，能不能快速回款、能不能卖出去、能不能抗住降价波动，面对的不确定变大。其三，房企拿地更加谨慎，央企、国企托底仍将继续。
不拿：行业地位会后置，暂时性能活着，但是最终一定会死。2021年天津土地战场，俨然就是一鼓作气再而衰三而竭局面。2022年天津土地又会是一个什么样的行情。也斗胆预判：一批次延续冷。二批次回暖。三批次热。前几日，天津规自局和住建委对各大房企公布了2022年天津重点招商推介地块。44宗地，用地面积420万方，重头戏放到了市区。
对于2022年土地市场，天津已提前做好了计划，那么第一批次土拍会不会迎来逆转？用一句玄学的话：交给命运。
三、上半年不行，下半年有缓
2021年，天津新房市场供应1184万、成交量1282万方，供求暂时处于供不应求发展态势。整体表现为在上半年高位运行后，下半年整体市场开始出现了明显的下调迹象，上演三部曲：降价、疯狂降价、无底线降价。
这里关于2022年，斗胆上个预判：上半年不行，下半年有缓。
为何这么说，核心在于债务高压与房企开源乏力的冲突。据不完全统计，2022年地产美元债到期规模合计617.9亿美元，体量更大。仅1-7月到期规模高达462.8亿美元，占全年约70%。其中1月、3月、4月、6月、7月债券到期最为集中，单月到期规模均超过75亿美元。房企销售回款继续承压。业内专业人士说，去年年底暖风频吹，政策触底，但市场未领情，核心是购房需求跟不上趟，回暖还需要一定时间，楼市将呈现U型态势。更关键的是，在居民收入、政策红线、市场竞争压力以及城市发展前景、需求透支等各种因素共同作用下，天津楼市很难再次获得爆发式向上的动力，在低迷和温吞之间震荡强行，是未来一段时间的基本格局。尤其是2022年上半年。
四、“消失”的购房者，营销会更难
真的没钱了，买房者被强烈透支，未来刚需客户将骤减？从天津新建商品住宅成交数据可以看到，2021全年在艰难中前行，创收2192亿元的成交额摆在那，相较2021年微涨3%，整体表现拔河状态，主城区高端项目拉高总价阈值，远郊、环城部分区域以价换量拖拽，降低门槛，两者实现微妙平衡。
创收微涨，究其原因，其一，还是与人们巨大的购房需求有着很大联系。其二，大力度降价刺激。但另一方面，有一个现象暴露出来，购房者需求透支。这一波购房需求很难“被带动”，我们发现，对于降价，购房者已经开始麻木，一轮降价，观望，二轮降价，依旧观望，三轮降价，已到预算下限，还得再三考虑才下手。
为什么会这样，很重要的一点是购房者手头现金流不富裕。某房企城市总表示，2021年房地产市场下行压力不容小觑，接下来天津商品住宅销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。其中提了一个点，人口洪峰结束了。下一拨人口高峰，对新的住房需求会来的更晚一些。那么在有限的购房需求里，地产营销难上加难，除了面对购房需求削弱的事实，还有面对集中供应直击的压力，更警惕着实业的战战兢兢…… 楼市行情下行期，才是营销“亮剑”的真正时刻，单纯依靠大降价，涨渠道佣金不是本事。
这里和大家掏心窝说说，2022年营销，尤其是数字营销，务必好好研究研究。尤其两大方面，其一推广数字化。获客是营销的核心，带不来新客户，一切都是空谈、假把式。要用数字化的思维去投放广告，而不是单纯为了抢流量。所合作的平台数据能直接与内部系统打通，跟案场到访、成交直接挂钩，自动完成报备，实现可监测、可追溯。其二案场智能化。要重新定义自然到访，线上售楼处玩到极致，直播卖房要常态化。另一个好好研究客户。一个项目，把你的客户研究明白了再来定做什么产品，怎么卖。连客户都不知道在哪里，什么样的客户与项目匹配，能卖好才怪，甚至宣传都不对位。去年一个典型项目案例，召集了所有项目销冠聚集一个项目，但宣传区位定位偏离、不接地气，售价与客户购买力不对位，目标客户圈定范围不对位，最后开盘个位数结束战斗。好好一个项目核心败在了没有研究明白客户。
