人口吸引力增强，“新天津人”渐成楼市主力

“新天津人”主要来自北方邻近省份，三分之一来自河北。“新天津人”买房时间更早，购房平均年龄36岁，比原住民小约8岁。

由于购买力积蓄时间短，相比原住民，“新天津人”购房面积偏小，总价偏低。这部分群体追求“先上车再改善”，随着购买力进一步提升，改善需求将逐步释放出来。

“新天津人”购房区位敏感度更高。TOP5偏好城区集聚超6成的购房客。偏好区域主要有三类，一是有教育资源优势的河西、南开及和平三个中心城区，二是有环京区位优势的武清及宝坻片区，三是有产业优势的滨海新区。

随着产业结构的转型升级、基础设施建设不断完善，城市心态愈加开放包容，天津作为北方第二大城市，凭借其深厚的文化底蕴和发展基础，又比邻北方人口大省河北、山东及河南等，未来将吸引更多的人口来天津工作与生活。

一、过去十年天津家庭户数量经历较快扩张

在全国人口出生率走低的大背景下，城市对人口的吸引力决定了其人口乃至经济方方面面的发展潜力。自2016年以来，重点一二线城市的抢人大战进行的如火如荼，在天津“海河英才”计划及降低积分落户门槛的政策作用下，人口增长活力增强。2020年天津常住人口1387万，在上一个十年累计增7%，高于全国增速。城区人口超千万，跻身超大城市之列。总人口的增长中6成是流动人口的增长。流动人口户均规模小，带动天津家庭数量较十年前增33%，明显快于全国23%的增速。

那么流动人口在楼市表现如何？我们从天津二手房市场上看一下“新天津人”的购房特征。

二、“新天津人”占比较快提升，1/3来自河北

贝壳研究院数据显示，近年来在贝壳[1]上成交的天津购房人群中“新天津人”[2]占比总体上呈现持续提升态势。2016年占比47%，不到一半，五年后占比超六成，呈现快速增长态势。

“新天津人”原籍主要分布在北方临近省份，其中有三分之一来自河北。唐山籍和沧州籍占比在5%以上。河南、山东及黑龙江籍购房者占比分别为12%，11%和8%。

三、“新天津人”购房年龄更早

2021年前三季度“新天津人”平均购房年龄为36岁，比天津总体小3岁，而比天津本地户籍购房者小8岁。“新天津人”购房者中80后占比超6成，90后占比超20%，而天津本地籍购房者中80后及90后占比仅54%。可见“新天津人”能更早地积攒首付而入市。

由于购房年龄偏低，财富积累时间较短，支付力相对偏低，“新天津人”买房户型偏小，总价较低。与天津原住民相比，2021年前三季度，61%的“新天津人”买房总价款在150万以内，套均总价比本地人低约24万。47%的“新天津人”购房面积在60平以下，套均面积约69平，比本地人小6平。随着购买力进一步积蓄，这部分群体将逐渐在改善换房市场上崭露头角。

四、“新天津人”购房区位敏感度高。

与本地人相比，“新天津人”购房更偏好河西、南开、滨海新区及武清区。

从“新天津人”所购房源的区位分布，可以窥见天津对人口的吸引力所在。

天津的教育资源优势。和平、河西及南开三个教育强区聚集了超过4成的外地购房客户。为了子女的教育，一部分人群选择在天津落户安家。天津重视教育投入，从结果数据看，2020年天津15岁及以上人口平均受教育年限11.3年，仅次于京沪，小学、初中等各类学校数量均排在全国重点城市前列，近两年天津本科录取率约在70%-80%，而全国仅约40%。

天津的环京区位优势。有10%的外地购房客在天津临京的武清及宝坻购房。在武清的购房者中九成以上是外地户籍，有一半以上是在北京工作，工作地主要是亦庄开发区、朝阳望京以及大兴科技园。以亦庄开发区为例，从天津武清驾车到亦庄开发区约1.2小时，而武清房价不到亦庄开发区房价的三成，房价和位置优势吸引一部分北漂安家天津，双城生活。

天津的产业优势。有9%的外地客在滨海新区置业，滨海新区的购房者中四分之三是外地户籍。滨海新区作为国家级新区和国务院批准的第一个国家综合改革创新区，是中国北方最大的先进制造业基地，对技术技能人才有巨大的需求和承载力。据官方披露，当前全区人才总量达80余万。在十四五期间，随着现代产业体系更加完善，战略性新兴产业逐步落地，一刻钟便民生活圈臻于完善，滨海新区逐步形成优秀人才“强磁场”。

2017年之后天津经济发展步入深度调整期，但未来天津在实现高质量发展的过程中仍然有着良好的机遇与基础。天津曾是北方最辉煌的城市之一，在当下及未来，良好的区位优势，坚实的港口经济，雄厚的工业基础，良好的物质基础和人才储备等优势助力天津实现产业和经济发展的转型。

近年来天津在不断探索优化营商环境和加强人才引进，2020年中国城市营商环境指数评价报告中天津位列第8，表明天津的商业活力、创新潜力、行政治理等方面受到企业和人才的青睐。未来天津将在京津冀协同发展战略的加持下，人口和产业吸引力进一步增强，依赖于城市发展的房地产市场也将长期向好。