两大一线城市竟成断供重灾区：刚需都去哪儿了？
当下的中国楼市，正在崩塌中：深圳二手房成交价正在向腰斩靠近。
刚需去哪儿了？
丈母娘需求去哪儿了？
深圳房价正在腰斩化
中国楼市的领跑者深圳，素以城市未来发展空间巨大和需求旺盛而著称，然而在强调控之下，这一切都是“虚空”：深圳楼市正在北三县化。
2021年11月二手房住宅成交量从10月的不足2000套向上微涨至2211套时，一些人开始叫喊道：深圳可以抄底了。
不过，12月，深圳二手住宅成交量环比下降至2076套，犹如一盆冷水，硬生生地浇灌在抄底者的脑壳上。
在僵持了近八个月之后，深圳二手房成交端（不是挂牌价，而是实际的成交价），房价开始全面崩塌。
乐有家研究中心统计数据显示，11月，深圳二手房市场近六成的房源以接近二手房参考价成交。甚至在预期改变或高杠杆爆雷的压力下，一些二手业主以低于二手房指导价的售价恐慌式出逃：据媒体公开报道称，2021年12月27日，深圳市龙岗区一套71.14平的二手房，以不足3万的成交单价售出。最终成交单价比该小区的二手房指导价还低了2000多。因此该套房的二手房指导总价为227万，而成交总价只有214万。
值得注意的是，2021年2月8日出台的深圳二手房指导价，普遍比当时最高点时的市场价低了30%-50%。据此可以初步判断，当下的深圳二手住宅成交价，普遍比最高点时下降了30%-50%。
与房价的崩塌相一致的是，2021年深圳二手房成交量为40699套，同比2020年的95273套减少了57.3%，降幅超过腰斩，这是2007年以来的成交新低，且也是过去15年来同比跌得最狠的一次。
可以确定的是，以目前深圳二手房市场近2000套的月成交量，深圳房价降价的声音还会在空中再飞一会儿。
再过几个月，除了环京，深圳会成为另一个房价腰斩的地方，这几乎已是“肉眼可见”。
与二手房市场轰隆隆地降价声相呼应的是，深圳新房市场开始比降。
A,2021年 12月11日-1月3日期间，深圳罗湖区某公寓新盘推出了“买一套送一套”的促销方案：购买指定大户型送指定小户型一套。
B,深圳罗湖区某新盘在2021年12月18日到2022年1月20日期间推出了促销方案：备案价+装修+再减80万。
C,深圳光明区某新盘推出“首付分期”，而对于一个习惯于全款抢房为主的城市，“首付分期”已是深圳新房市场绝迹多年的景象。
已被按在地上摩擦的深圳房价，其利空的雷声还在不断袭来：
首先，业主端的断供声不断响起。
深圳号称中国炒楼第一城，楼市的投机色彩绝对是NO.1的存在。而在房价爆跌的背景下，投机性强代表着更响亮的断供潮。
数据正在佐证这一切：截止1月5日，深圳仅在阿里拍卖一个平台上的法拍房数量已达10043套。据业内估计，包括其他平台，目前深圳法拍房数量可能已达几万套。
与此形成鲜明对比的是，一直被楼市圈吐槽的燕郊开发区，截止1月5日，阿里拍卖上的法拍房数量只有157套。也就是说，在阿里拍卖平台上，深圳法拍房数量是燕郊的64倍。
其次，新房供应量还在增加中。
伴随成交量的极速萎缩，深圳楼市的库存量快速攀升：近日，上海易居房地产研究院发布的最新一期《全国百城住宅库存报告》显示：截至11月底，库存同比增速排在前十位的城市包括韶关（57%）、惠州（43%）、东莞（41%）、深圳（38%）、保定（37%）、承德（32%）、洛阳（32%）、宁波（32%）、徐州（28%）和柳州（27%）。其中深圳楼市库存量增速排名全国百城的第四名，让人惊讶。
截止12月30日，深圳剩余可售新房住宅量高达28526套，剩余可售面积为297.51万平方米。而2022年，深圳新房供应量还会继续增大，因为2021年深圳住宅用地加大了供应量。
接下来一段时间，深圳楼市的天空注定仍是阴沉沉的。
全国到处环京化
灰蒙蒙的深圳楼市，便是目前“房住不炒”下中国楼市的现状缩影：环京之后，到处都在环京化。
广州楼市是另一个例证：当下的广州，到处是七折房。而伴随成交低迷的是，截止1月5日，仅阿里拍卖平台上广州法拍房的数量便高达18046套，是燕郊的115倍。所以说，相较于环京，南方的广州、深圳等城市目前才是业主弃房断供的重灾区。
放眼全国楼市，现在也是绿油油一片。
中国房地产指数系统百城价格指数显示，2021年12月，全国100个主要城市新房平均价格为16180元/平方米，环比下跌0.02%；二手住宅平均价格为15999元/平方米，环比下跌0.09%。其中，71个城市二手住宅房价环比下跌，占比高达71%。
刚过去的12月，全国二手住宅房价处于环比下跌状态的知名城市包括深圳、西安、重庆、天津、武汉、郑州、三亚等。
跌幅方面，2021年，唐山二手住宅房价年度下跌幅度排名榜首，而北海、阜阳、柳州、哈尔滨、新乡、南通、石家庄、太原和肇庆，分别排行第2-10名。需要提醒一句的是，各个城市现实层面的房价跌幅基本上都超过统计数据，背后的逻辑“你懂的”。
刚需去哪儿了？
在楼市里，刚需就是“有意愿且有能力购房的人”。相应地，有意愿但没能力购房，那叫“愿望”，而有能力但无意愿购房，则叫“没有需求”。
当下的中国楼市，一片降价声。在喧闹的降价声中，刚需都去哪儿了？
A,日益逼近的人口负增长，导致越来越多的城市已陷入或正在陷入人口负增长泥潭中，相应地，这些城市的楼市刚需正在枯竭。
B,各处传来的裁员声、降薪声、失业声等，让越来越多原有的楼市刚需，正在转变成“有意愿无能力的购房愿望”。
目前全国各地公务员掀起的降薪潮，便是这波需求端购房能力递减的缩影。
C,这几年疯狂上涨的房价，已让越来越多的刚需，因为工资上涨速度跟不上而被降级为“购房愿望”，被踢出了楼市刚需圈。
D,2021年7月后，越来越多城市房价的由涨转跌，楼市预期开始悄变，相应地，越来越多的刚需延后购房或转向租房。
实际上，刚需的本质不是“购房”，而是“有房住”，只是过去这么多年，因为房价一直向涨，所以刚需都急于以“购房”来满足自己“有房住”的刚性需求。伴随楼市预期的转变，不少“有房住”的刚性需求必会转向租房市场，因为“租房”在一定程度上是可以解决这个需求的。
E,伴随楼市预期的转变，大量的伪刚需逐渐消失于江湖。
“刚需”这个概念本身是有极大的伸缩性的，比如三口之家，住在一个80平的二居室里，这可以叫做刚需，换成一个120平的三居室，难道不也叫做刚需吗？住在一个3万/平的房子里，可以叫做刚需，换成一个10万/平的房子里，不也叫做刚需吗？在城里购买一套以作平时上班用，可以叫做刚需，在城郊同时购买另一套，以作周末或假期用，也可以叫做刚需。
区别在于，当房价向涨时，在心理的意愿层面，一个家庭的刚需房会越换越大，越换越贵；相反，当房价向跌时，在心理的意愿层面，一个家庭的刚需房会越换越紧凑，越换越实用些。
市场上一个一个家庭刚需的上述转变，汇聚起来，聚沙成塔，在整体上就会形成一股较大量的需求量变量，从而影响楼市的走向。
上半年的中国楼市，与北京等少量城市成交量的快速回暖相伴随的是，越来越多的热点城市楼市会日益北三县化，后者才是上半年中国楼市真正的主角，而前者只是陪衬。
