楼市降息了，但2022年的楼市回暖，会埋葬很多人

文|叶书利

楼市定向降息了：20日早间，12月LPR报价出炉，中国12月一年期LPR由上月的3.85%，下降至3.8%，5年期LPR不变，仍为4.65%。

现在可以确定的是，2022年3月开始，中国楼市几乎百分百会迎来另一波楼市回暖。

这个问题已不再是问题，现在需讨论的问题核心在于，这波回暖是一波怎样性质的回暖：

这是一波房价上涨式回暖还是只见量难见价的回暖，抑或刺激式回暖还是托底式回暖？

2022年楼市怎样回暖？

在壹书生看来，明年春节后的这波楼市回暖，核心逻辑是“纠偏”和“托量”，且背后还隐含着一些带刺的目的。

从幅度来说，这只是一波以量涨为主、房价上涨覆盖面和力度大概率远小于上一波的楼市托底式回暖，不应过于高潮。主要原因如下：

A,金融端，现在开始的新一轮金融端放水，大概率放水量会小于2020年，主要受制于美元加息。

“放水量“是衡量楼市短期涨跌幅度的核心要素。2020年的这一波放水量，有两大特点：

首先，强疫情导致的经济强刺激需求。

其次，全球式放水。

2022年中国的金融端放水，其量会受到极强的限制，那就是明年的美元加息。正常的话，明年美元会加息2-3次，这会严重的束缚中国金融端的放水量。所以，正常的话，明年的放水量会小于2020年那一波。相应地，楼市的受益度也会缩小。

B,需求端，购买力渐显乏力。

当下的中国楼市需求端，可分为两部分：

首先，2017年317后一直在跌，2020年下半年反弹过一波的城市，如上海、北京就是这样的典型代表。

类似城市，经过2020年5月-2021年7月这波反弹期间的入市消化，2017年后被积压的需求，释放得差不多了，目前的需求端至少没有上一波需求端那么强劲了。相对来说，上海因为在默默抢人，需求端的后劲可能比北京更强些。

其次，2017年后未经历过大跌的那些城市，主要代表就是西安、深圳、杭州等。这些城市经过过去几年的疯狂炒作，需求端主要以炒作为主，投机风较盛，但这些投机风在各种限字号调控或二手房指导价等政策围剿下，日渐平静，所以这些城市的需求端会更加刚性化些。因此，这些城市明年楼市的需求端，数量层面的力量也会弱于上一波。

此外，需求端弱于上一波的另一个代表便是学区房。2020年5月-2021年7月的上一波楼市反弹，各城房价的带头大哥便是学区房，而目前各大城市学区房被定点爆破下，带头大哥“勇猛有为”的风采早已不再。

C,政策端，这次救市的核心逻辑是托量不托价。此外，本次托量还有一个“只能做不能说”的公开目的：为房地产税的出台保驾。

首先，现在开始的一波楼市回暖，本质上是纠偏，不是刺激。

之所以叫“纠偏”，缘于中国楼市喜欢“走极端”，上半年还是红火一片，下半年便是崩盘在即，所以现在该纠偏了，从而让楼市回到正常轨道上去，那便是“常态轨道”。比如以深圳为例，过去十年深圳二手房商品住宅平均月成交量在6600套左右，调控下直接掉到2000套以下，11月也只有2118套。切记，深圳二手房一个月成交量达到一万以上是不正常的，只有5000套以下也是不正常，毕竟深圳可是近2000万人口的超级城市。

所以要纠偏，从而让楼市回到正常轨道上来。

什么叫纠偏？让正常的楼市需求，如刚需、改善性需求得到正常释放，以深圳楼市为例，一方面，限购和二手房指导价不变，另一方面，房贷利率直线下降。据相关媒体报道，目前深圳房贷市场，首套房最低可低至4.95%，二套最低为5.25%。

房地产是支柱产业，所以要纠偏，从而让正常需求得以释放，以托底经济，所以楼市定向降息了，从而让楼市更快速地回到正常轨道。因为要坚决打压楼市投机，所以刚结束的中央经济工作会议再次强调“房住不炒”。

正因为楼市在纠偏，楼市降息了，市场房贷利率在下降，正常需求在释放，所以楼市成交量在回暖。贝壳研究院发布报告显示，11月全国50城二手房整体成交量环比增长约2%，其中北京、上海、广州、深圳11月二手住宅成交量分别环比10月增长了15%、12.5%、15.06%和37.8%。

这样的回暖，可能会一直持续到明年年中前后。

其次，这样的托底式回暖，央府要的是“量”，而不是“价”。

切记，这一次的楼市回暖，最大的不同在于，量涨而价稳，可能是主要特点，也是央府楼市调控想要的“最好的结果”，因为量涨，便可托经济和继续卖地，价稳便可让中国楼市的量在更长时间内更可持续地涨，最大受益者便是政府。

此外，在壹书生看来，这波楼市回暖，还隐含着一个央府目标：为房地产税保驾护航。

中国社会从来不是理性的，所以我们总是在“大治-大乱-再大治-再大乱”之间来回摇摆。正是基于此，作为楼市大利空的房地产税，必须在楼市向上期中出台，因为如果在向下期中面世，可能就直接把楼市推向崩盘了。

所以明年的楼市回暖，也是为房地产税的正式试点保驾。

值得注意的是，目前就当大家关心楼市回暖的新闻时，近日中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件：

第一份：财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明；

第二份：全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告。

可以确定的是，房地产税的试点工作正在加快中。明年楼市回暖的时候，房地产税试点工作会趁机正式铺开，这叫阴阳平衡：借楼市向阳之际，推出楼市之阴的房地产税。

有点意思的是，近期竟然有人借上述两份文件，得出“房地产税推迟了”的结论，真是荒诞搞笑。

D,楼市预期端，越来越多的人开始理性化。

当下的中国，越来越多的人对于中国楼市的上涨预期开始理性化，主要原因包括：

爆雷的房企越来越多，未来还会更多。

切记，伴随中国楼市成交量的见顶式回落，目前市面上至少70%的房企最终会战死在楼市这处沙场上。

2022年中国房企美元债的到期还款额度将创下历史新高，如下图：

房企的每一声爆雷和临死前的每一声呐喊，都会对楼市带来两大直接性影响：

首先，都是对购房者一记无声的风险警告。

其次，在房企排队爆雷的当下，“抢量活下去”才是核心逻辑，而不是赚钱，所以每家房企每一声爆雷的背后，都会在中国楼市圈催生又一批降价促销楼盘，这会极大地利空楼市的向涨预期。如恒大在全国的打折促销、富力在全国的打折促销等。可以预计的是，明年楼市回暖期，多少已爆雷或徘徊在爆雷边缘的房企，会趁着成交量回暖之际，加快出货抢量，以求自救。

中国人口负增长的讨论越来越多，且人口实质性负增长的脚步声越来越近。而人口负增长的事实会逐渐改变中国人的购房预期。

伴随一次又一次的调控式爆揍，越来越多的人开始接受房住不炒的残酷事实。

身边越来越多的大厂裁员、中国经济增速的常态化和家庭债务率的高企，越来越多的中国家庭会越来越“囊中羞涩”，这必会隐性地改变着越来越多人对楼市的看涨预期。

越来越近的房地产税正在让越来越多的人重新认识楼市回报率，从而影响楼市的投资预期。

全国性回暖还是局部性回暖？

也就是说，在壹书生看来，2022年3月后的新一波楼市周期，主要以量涨价稳为主，且覆盖面难及上一波楼市。

首先，新一波楼市的回暖，可能主要集中于一线、环一线、二线以及南方强三线等城市，而其余的三四五线城市，除非再来一波货币化棚改，否则难以起量，更别谈房价了。

其次，即使在会起量的价值城市内部，力度也会小于上一波。以北京为例，北京的楼市成交量已经在反弹，且必会继续下去。但是就房价而言，2022年的这波楼市，北京房价上涨的幅度和房价上涨后面涉及的城市覆盖面，都会远小于2020年5月-2021年6月的这一波。

第三，2022年新一波楼市回暖力度，主要取决于明年经济下滑的压力和相应的金融放水量。所以后续不排除伴随稳经济压力的加大和放水量的加大，壹书生会适时修正本文观点的可能性。

戒贪是最大的投资智慧

投资是一场修行。

对于中国楼市来说，此前的疯狂期，本质上是炒作期，炒什么？炒作的核心标的便是“与印钞机做朋友”、“ZF对楼市的宠爱”和“不断增长的人口”，而现在，这三大可炒作的标的物都在弱化，所以未来的中国楼市，才是真正的投资期。

在这段投资期，壹书生送壹粉们三句话，如果没看懂，就当壹书生没说。

A,人应追着“风”去赚钱，而逆风的钱，犹如火中取栗，绝对的高风险。在高风险中，房价真的会跌的。

B,不要想着去赚最后一个铜板，因为在楼市这盘大棋局中，你我从来不是棋手，只是棋盘上的一颗棋子而已。棋子最大的理性便是“知道自己是棋子”，而不去奢想“赚棋手的钱”。作为棋子的你我，未来的楼市，“合适时机懂的跑，且跑得快”的人才是真正的高手。

C,懂得与好城市做时间的朋友。

D,2022年的这波楼市，会是小部分城市建仓的好机会，也是大部分城市逃顶的最后良机。

佛经说，人类所有的恶，来自贪嗔痴三毒，而贪则是万恶之首。