天津楼市年终总结：2022年住房市场将分化回暖
从走向全面小康到全面现代化，住宅都非常重要。在构建高水平的社会主义市场经济体制、探索中国特色住房制度体系的当前，在中国，政策制度及其变动成为影响住房发展的重要变量。以下评述了2021年住宅及相关市场动向，预测了2022年住宅及相关市场的发展变化。分析了住房市场和相关领域在协调健康发展方面面临的主要问题和挑战，并有针对性地提出了相关政策建议。
2021年，住房市场从分化升温到热度下降。
2021年，中国住房市场经历了从分化上升到下降的运行过程。
第一，从时间上看，住房市场从上半年的普遍过热转变为下半年的普遍冷却。首先，全国平均房价增幅先快速上升，然后逐渐下降。其中，1 ~ 2月大幅上涨至11228元/平方米，同比上涨16.8%，此后房价涨幅每月下降。截至2021年10月，全国房价平均为10513元/平方米，同比增长5.28%。此外，住房销售量增长率创下新纪录，随着住房开发量增速的不稳定，已经完工的商品住宅去化周期略有缩短，未完工商品住宅去化周期略有延长。需求方面，每月住宅销售面积增长率大幅波动，总体上保持了由急剧上升向急剧下降转变的波动过程，积累的价值创造了新的水平。新开工、施工和竣工面积经验经历了从快速上升到波动性下降的过程。全国销售住房面积同比增幅缓慢，呈“U”型波动。2021年，全国完工的商品房存销比估算值为16.7/月，未完工商品房存销比为3.9/年。再次，房地产投资经历从急速上升到回落稳定的变动过程。住宅开发投资累计额同比增长率2021年2月达到41.9%，此后逐渐下降，2021年1 ~ 10月同比增长9.3%，恢复到正常水平。最后，房屋租赁受疫情影响比较大，在恢复过程中，城市水平的分化正在加深。一线城市和二线城市住房租赁价值指数之间的“剪刀差”不断扩大。
第二，从空间上讲，在上半年的一、二、三线城市分化中，下半年各线城市普遍降温。首先，局部快速上升再现，整体冷却收敛明显。全国276个地级及以上的城市中，房价上涨的城市数和同比上升率平均值在2021年全部先增加后减少。其次，房价变动的城市阶层分化首先扩大，之后再缩小。一二线城市二手房价格同比快速上涨稳定后有略微下跌，三线城市总体小幅上涨，四线城市在低速增长中有所下降。房价水平的地区差异较大，东部领先，先扩大后收敛。最后，城市群房价上涨率小幅回升，中心城市增长扩大，不同地区城市群存在明显差异。
第三，在风险方面，总体上有所减少并可以控制，部分有所释放和溢出。一，家庭支付能力下降，供应中断风险略有增加。二，企业整体风险下降，个别企业流动性风险出现。三，房地产贷款比重下降，房地产不良贷款增加。四，全国房地产市场降温，个别城市降温速度过快。总的来说，2021年住房市场仍然是经济增长的支撑点，本身也取得了全面发展。
2022年全国楼市将分化回暖
在没有重大政策调整和意外冲击的情况下，2022年中国住房市场的整体业绩将趋于稳定。中长期中国住宅发展结构优化和质量提高潜力巨大。
第一，2022年中国房地产市场将从整体冷却转向分化回暖。在短期市场的基础上，决定了政策调整和市场主体对预期和行为变化的判断依据，从总体上看，2022年住宅市场趋于稳定，风险可以控制。预计2022年全国商品住宅平均价格增长率为-3% ~ 3%，商品住宅销售面积增长率为-1% ~ -5%，住宅开发投资增长率为2% ~ 5%。
从时间上看，2022年住宅市场将先下跌，然后上升，最后逐渐稳定。根据环比数据预测，2022年第一、第二、第三季度将逐步回升，第四季度将有新的变化。与去年同期相比，数据预测显示，2022年第一季度跌幅最大后，2022年第二、第三季度跌幅将逐渐减少，2022年第四季度主要指标将得到更正。
从空间上看，会在较多下降的情况下有局部升温。预计2022年全年，全国楼市将在空间上加强分化，显示复杂性和多样性。人口持续流入，收入持续增加的一二线城市、城市圈和城市群预计在2022年第二、第三季度出现明显的恢复。人口持续流出，收入增长放缓的三四线及以下城市、非城市圈非城市集聚的城市可能面临持续下行。
从风险上看，2022年住宅市场总体风险持续下降趋势，部分地区、个别主体的风险得到释放，风险流出得到有效控制。
第二，根据外部基础环境、住房需求潜力和模式变化，确定住房市场中长期趋势的预测依据是中长期~ 2035年中国住房发展结构优化和质量提高潜力较大。市场出现增长转折点后结构优化、质量提高的趋势，总量高水平均衡、结构高水平优化。其中，从空间结构上看，住房空间不平衡(地区之间，城乡之间)问题将基本得到解决。从层次结构上看，住房市场和住房保障比率基本上是合理的，多层次的住房保障体系将基本形成。在新旧结构中，存量住宅的交易、改造和维护将成为主体，非开发居住服务将成为主体。租赁住房结构也将合理，租赁住房比例，特别是大城市的租赁住房比例将大幅提高。
来源：百房资讯
