2000亿！天津2021年楼市总量将超去年
11月份，全国房地产市场跌势依旧，克而瑞主要监控的29个大中城市当中，商品房成交量规模环比降低4%，同比跌幅扩至32%。6成以上城市成交疲软。其中，天津成交跌幅不大，表现相对稳定，11月商品住房成交规模100.5万㎡，环比上涨2.71%。同时，年累计成交规模达到了1979亿元，即将突破2000亿大关。数据来源：CRIC2020
从近两年主要一二线城市数据来看，年商品住房成交规模在2000亿以上的城市达到14个，北方城市仅有北京、青岛、天津。2020年天津成交总规模2110.4亿，按现有12月份市场情况推断，2021年天津楼市成交总额超越去年同期已成必然。伴随着全国三季度经济指标的出炉，整体经济下行压力扩大，其中房地产是主要拖累。纵观国内主要一二线城市的11月商品房成交数据，同比去年11月呈现了成交量的全面下滑，26个城市当中，同比成交量小于-20%的城市达到了20个。同比降幅最大的几个城市如南昌、大连、重庆、长沙、西宁、宁波等成交量降幅达到50%以上。其中天津楼市跑赢了市场均值，同比-17%，环比呈现上升趋势。2021年下半年开始，随着众多一线房企负面消息缠身，三线四档影响提速。众多城市尤其是南方许多表现优异的城市呈现了“断崖”式下跌。房企降价回款去负债拼速度、无底线可以说重伤了大量的城市和区域。误伤刚性购房者，补充政策不得不发。9月末央行提出“两个维护”以来，整体房地产政策层面逐渐有暖风袭来。个人贷款确实有了改善的趋势，上海、成都、南京等多个城市放贷周期大幅度缩短。11月开始北京建行、招行总计增加50亿个贷额度，武汉扩大购房资格范围、珠海加快放宽速度。湛江、南宁、佛山、苏州、广州等城市均开始降息。12月7日，涉及1.2万亿资金的降准也如期而至。政治局会议定调房地产业需要良性循环。可以说，本轮的小周期负调控基本已经宣告结束。
需要注意的是，虽然政策逐渐转暖，但是已经产生的负面影响和情绪将会导致众多城市的市场结构持续出现重大变化，甚至是继续探底。其主要源自于已经明确了的国进民退的房企格局，银行资金流向偏好将会使得企业分化继续扩大。甚至不排除从大鱼吃小鱼转向大鱼吃大鱼。毕竟低成本收购所拿来的土地其性价比将会远高于公开市场。所以这也正解释着为什么从四季度以来没有底线的打折倾销。价格战是完全竞争型市场的必要特征。从天津市整体的数据来看，2021年全年商品住宅成交均价为17121元/㎡，看似上涨，但是都知道今年整体供需爆发的改善市场引起了结构性变化。高档住宅（单价3万元/㎡以上）成交百分比相较于2020年扩大2个百分点，中低档下降3个百分点。
如果拿出天津近两年月度房价中位数来比较，可以明显发现天津市房价中位数在13000~14000元/㎡之间徘徊，核心需求依然集中于中低档住宅。同时，从2021年下半年起，房价中位数从14500元/㎡档连续4个月下探到13000元/㎡档位。打折倾销所造成的影响不言而喻。
近两年的宏观数据对于天津的影响巨大，GDP和人口数据衰减是核心。尤其是七普后人口衰减所导致的众多“新城、新板块”价格支撑力度跳水，再加上众多资金困难型房企的打折倾销，致使天津出现了罕见的“板块价格大洗牌”。根据近期采集到的54个打折促销项目数据可以观察到，整体降价的仅有8个项目，其余46个楼盘均为部分降价，所以并不是实质性的价值大跳水。同时，打折后对于销量的提升确实明显，7成项目出现了显著的成交量上扬。这也就解释了为什么天津市11月份商品房成交量止跌回增。所以，客观看待“价格战”，本身就是争夺“新市场”的必要以及有效手段。尤其是在人口量级分散并且增长乏力的天津。回顾2021全年，行当大洗牌的动荡背景之下，天津房地产市场是鲜有的平稳过渡型城市，无亮点，也未垮台。应了经济硬着陆，地产软着陆的城市必要需求和特征。展望2022年，天津楼市会有阳春，但潜在问题将会来自于“企业项目并购”、“广义存量释放”、“产品能力羸弱”、“物业价值不高”。 免责声明：文章内容来自网络，仅供学习交流，不代表津东方立场！本站不对其内容的真实性、完整性、准确性给予任何担保、明示、暗示和承诺，本文仅供读者参考！津东方尊重原作者的辛勤劳动并致力于保护原著版权以及相关的知识产权，所转载的文章，其版权归原作者所有。如本文内容影响到您的合法权益（内容、图片等），请添加客服微信联系我们，我们将第一时间回复处理。如需转载本文，请在显著位置注明出处（津东方网站，以及文章链接）：
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