建成区面积仅占10%背后:北京50%区域房价为什么已经沦陷?
文|叶书利
在此前的文章《楼市三大底层逻辑生变:北京至少50%区域房价正鹤岗化》中,壹书生提出:北京50%区域房价已经砖头化。
壹书生想就这个观点进一步细化探讨背后的逻辑。
在讨论背后的详细逻辑之前,先再次说明一下这个结论的两大前提:
A,这只是对于北京楼市的宏观趋势性判断。
B,这个结论成立的两大基石逻辑是:北京维持目前的不抢人政策和央行维持目前的不大肆放水的政策。
以北京的城市吸引力,尤其是高考吸引力,如果抢人,5000万量级都不一定拦得住。如果北京真的放开抢人,涌进来的北京新市民一定会进一步拓展北京现有的城市边界,那么这个结论肯定就无法成立了。
说完逻辑前提,直奔主题吧。
北京50%区域房价为什么鹤岗化?
与北京相比,其竞争对手城市上海、广州、深圳等城市,内部还没有出现房价鹤岗化的塌陷现象,北京为什么出现了这种诡异现象呢?壹书生认为,因为与上广深等城市相比,北京有其独特的城市特征。
首先,北京的面积≈上海+广州+深圳+香港
北京的面积太大了,这是理解“北京50%区域房价已经砖头化”的基本原点逻辑。
城市 | 面积 | 合计 | 2020年GDP |
上海 | 6340.5平方公里 | 16879.03平方公里 | 3.87万亿 |
广州 | 7434.4平方公里 | 2.5万亿 | |
深圳 | 1997.47平方公里 | 2.8万亿 | |
香港 | 1106.66平方公里 | 2.41万亿 | |
北京 | 16410平方公里 | 16410平方公里 | 3.61 |
(数据来源于壹书生根据公开数据汇总而成)
我们可以粗放式地对比两组数据:
A,上海面积+广州面积+深圳面积+香港面积=16879.03平方公里≈16410平方公里的北京面积;
B,2020年GDP对比:上海+广州+深圳+香港=11.38万亿≈3.15个北京。
如此对比这两组数据,确实比较粗放,但至少可以从宏观层面折射出一个宏观话题:北京GDP不可能支撑得起整个北京区域。
事实上,北京的城市发展也是如此,另外的两组数据,便可让你一目了然。
A,4月住建部发布的《2019城市建设统计年鉴》数据显示,2019年止,北京市域内的建成区面积为1469.05平方公里,大约相当于北京整个面积的近10%。
建成区是指一个城市的行政范围内,实际建成或正在建成的、相对集中分布的地区。它是城市建设发展在地域分布上的客观反映。包括市区集中连片的部分,以及分散到近郊区内,但与城市有着密切联系的其他城市建设用地。中国官方统计部门用“建成区”来反映一个城市的城市化区域的大小。
也就是说,在北京16410平方公里的土地上,实际上已经开发成为“城市”的区域只有10%左右,即1469.05平方公里,其余约90%的北京区域还不是“城市”,他们才是北京这片广阔的土地上的“沉默的大多数”。
是不是特别惊讶,意不意外?
B,北京五环内面积仅约667平方公里,六环内面积仅约2267平方公里,仅占北京面积的约14%;而六环外面积高达14143平方公里,占整个北京面积的86%;作为另一组对比:北京六环外面积超过7个深圳,约2.23个上海和约13个香港。
北京环线面积分布
环线 | 面积 |
二环内 | 62平方公里 |
三环内 | 159平方公里 |
四环内 | 302平方公里 |
五环内 | 667平方公里 |
六环内 | 2267平方公里 |
六环外 | 14143平方公里 |
开车在北京六环外约2.23个上海面积的广大区域,有多少区域已是生机勃勃的已城市化区域?
读到此,你还有勇气质疑“北京50%区域房价已经砖头化”的结论吗?
其次,北京独特的城市产业结构,也助推了北京人口的中心化集聚,而与人口的中心化集聚相伴随的便是,在人口增长严格控制和北京内部人口存量化流动的背景下,北京广大非中心化虹吸能力的区域,不得不沦为人口流出的牺牲者。
在此前的文章《你的偏见或许都是错的:北京是如何练成的?》中,壹书生详述了北京以服务业为主产业结构的来龙去脉。
北京的产业结构有两大明显特点,且对于北京的人口流动催生了重要的影响。
A,服务业占比极高。
2020年,北京服务业在GDP中的占比高达83.8%,而全国平均水平则仅有54.5%,上海为73.1%,深圳为62.1%。
北京的产业结构中,主要以金融业、信息服务业、文化传媒业等为主。而服务业的发展逻辑便是“集聚效应”,即人口越集中,产出效率越高。
B,北京的服务业,与周边天津和河北之间的产业互动频率不高,而这也间接助推了北京服务业和人口的双中心化分布。
与上海相比,北京的人口分布更集中化、区块化,而上海则相对更分散化得多,因为上海的产业结构中,工业占比更高一些,且上海服务业与长三角其他城市间的产业互动频率更高得多。
概括成一句话:面积相当于2.6个上海的北京,GDP比上海低一些、人口比上海少约200万,且产业结构上服务业占比比上海高一些、工业占比比上海低一些、与周边城市群城市的产业互动比上海少一些、所以面积要比上海大得多的北京,人口分布更中心化点,因此北京出现了大量塌陷区,而上海暂时还没有规模化出现类似现象。而面积小得可怜的深圳和香港,只会为城市用地面积不够而苦恼,不可能会出现类似的内部塌陷烦恼。
北京哪些区域房价正在鹤岗化?
为了更好地讨论这个话题,壹书生把整个北京大致分成三块区域来进行分别细化探究:城六区的中心城区、发展新城和生态功能区。
首先,城六区的中心城区;
城六区包括西城、东城、海淀、朝阳、丰台和石景山。目前的北京房价上涨,城六区是主要区域。
主要价值点包括:
A,集聚了质量最高端和数量最多的人口;
B,最好的教育资源;
C,最核心的产业集聚;
D,最密集的交通线;
E,城市化第三阶段的再中心化机会;
一个城市的城市化一般分为三个阶段:中心化、郊区化和再中心化,如伦敦等城市已进入再中心化阶段,而北京目前主要仍处于郊区化阶段。待这个阶段后的再中心化,人口会再次向中心城区集聚,届时中心城区房价会面临再次向上升级机会。
主要危机包括:
A,目前的北京,处于城市化的郊区化阶段,中心城区人口在下降中。中心城区的人口继续下降,下降到一个量度,会否形成对房价的质变式冲击,从而重构中心城区的房价?值得观察。
区域 | 2020年人口(万) | 较2010年人口增减(万) | 较2019年人口增减(万) |
全北京 | 2189.3 | 228.1 | 35.7 |
城六区 | 1098.8 | -72.8 | -24.8 |
东城 | 70.9 | -21 | -8.5 |
西城 | 110.6 | -13.7 | -3.1 |
海淀 | 313.3 | -14.8 | -10.4 |
朝阳 | 345.2 | -9.3 | -2.1 |
丰台 | 202 | -9.2 | -0.5 |
石景山 | 56.8 | -4.8 | -0.2 |
B,央府对中心城区内央企的疏解力度到底如何?这个值得重点去观察,因为这会直接影响到中心城区的房价走向。
C,教师轮岗制度的推行力度,这会直接影响北京中心城区的房价走向。
因为中心城区是北京优质教育资源的主要受益者,而教师轮岗制度恰恰是对北京优质教育资源的再次动态分配,这种再分配的力度到底会如何?比如会否跨区轮岗、轮岗的师资比例等,这已经成为影响中心城区房价的显性危机点。
其次,北京重点发展新城。
主要包括通州、大兴、昌平、顺义以及房山、门头沟。
在北京的城市规划中,这六个区是未来重点发展新区,不过在2020年5月以来的这一波北京房价上涨潮中,以二手房来说,通州、除亦庄外的大兴大部分区域、房山大部分区域、顺义大部分区域、门头沟大部分区域、昌平大部分区域,房价几乎没涨,不少仍处于阴跌中。
主要价值点:
A,人口在导入。
区域 | 2020年人口(万) | 较2010年人口增减(万) | 较2019年人口增减(万) |
全北京 | 2189.3 | 228.1 | 35.7 |
郊区 | 1090.5 | 300.9 | 60.5 |
通州 | 184 | 65.6 | 16.5 |
大兴 | 199.4 | 62.9 | 10.6 |
昌平 | 226.9 | 60.8 | 10.3 |
顺义 | 132.4 | 44.7 | 9.6 |
房山 | 131.3 | 36.8 | 5.8 |
门头沟 | 39.3 | 10.3 | 4.9 |
B,产业在导入;
C,教育在增加;
D,交通线在导入;
主要危机:
A,因为人口密度基数低,在北京控制人口总量的背景下,人口导入的速度仍然不够,需要较长时间的进一步沉淀,以引起人口增加–房价上涨的反应链条。
B,产业导入的速度远远不及大家的想像。
以通州为例,客观上说,通州作为目前北京最大的政策高地,产业的集聚速度远达不到大家的预期。此外,这么多的发展新城,产业真的够分吗?
在目前整体经济增速放缓的背景下,产业导入需要较长时间的沉淀,从而触发“产业—房价上涨”这个逻辑链条。
C,教育导入的蝴蝶效应,差不多需要五年以上的时间沉淀。
如果一个区域的产业已经集聚,名校的到来绝对会是锦上添花,助推房价比如亦庄;如果不是,那么名校的导入,至少需要五年左右的时间沉淀,难以做到立马大幅拉高房价,比如通州。
结论:通州、大兴、昌平、顺义、房山、门头沟等北京产业新城,大部分区域房价已没有投资价值。
第三,密云、怀柔、平谷、延庆等生态功能区。
这四个区域,目前的房价,基本上已处于不涨区或阴跌区。因为这四个区域的功能定位是生态功能区,人口流动上已处于零增长或负增长阶段,未来的产业加法、教育加法的空间也不大。宏观上来说,这些区域的房价已经没有价值。
再说一遍:这是“宏观上来说”之下的结论,别拿少量的个案来质疑这种“宏观上来说”的结论。
区域 | 2020年人口(万) | 较2010年人口增减(万) | 较2019年人口增减(万) |
全北京 | 2189.3 | 228.1 | 35.7 |
密云 | 52.8 | 6 | 2.5 |
怀柔 | 44.1 | 6.8 | 1.9 |
平谷 | 45.7 | 4.1 | -0.5 |
延庆 | 34.6 | 2.9 | -1.1 |
以他国的历史为鉴,在人口负增长和日益老龄化、城市化末期化、经济增速正常化、产业面临转型化压力、国际经贸环境复杂化等背景下,包括中国楼市在内的整个中国社会,正在进入一个高度压缩的超级变革期。
以一言论之,当人口变了,这个社会的一切都不得不为之而改变,毕竟社会是“人”的社会,“人”才是社会运行的幕后主导者。