北京流拍27宗地：谁在逼着房企躺平？

文｜叶书利

当下的楼市，躺平的不仅是购房者，还有房企。

截至10月11日，北京第二批集中供地，合计43宗地，其中的27块地因为无人报价，不得不终止出让。土地流拍率达63%，一跃成为二拍中热点城市中土拍流拍率最高的城市。

你没有看错，北京成为了二拍中土地流拍率最高的城市。

伴随楼市的转冷，地市迅速跟冷，曾经需要挂马甲抢地的房企，开始不买地了。相应地，土地流拍正在成为常态。此前，深圳、上海、广州、重庆、成都、苏州、天津、无锡等热点城市，曾经不愁嫁的土地，皆遭遇“无人抢新娘”而流拍。

主要城市第二次土地集中供应时的流拍率情况

（数据来源：壹书生根据公开数据汇总而成）

热点城市的土地为什么突然遭遇规模化的流拍？房企为什么突然躺平了？在壹书生看来，主要原因如下：

A,缺钱的背景下，房企的核心战略开始由此前的规模化扩张转向求稳式生存。

过去这么多年，“规模化”一直是各大房企的核心发展战略，因为规模化就意味着行业竞争力，凭借规模化，房企便可而降低资金成本、运营成本等。然而在三条红线导致行业内爆雷不断的背景下，“活下去”逐渐成为越来越多房企的最核心发展战略。

在“活下去”的最高企业目标下，“谨慎式求稳”渐成行业内的生存共识，相应地，拿地时更谨慎了，政府卖地就更难卖了。

B,行政力量强行介入楼市的力度越来越大，在此背景下，调控端增加了越来越多的不确定性，加大了房企运营的市场风险。在此背景下，叠加A条原因，越来越多的房企选择性躺平，以寻求“活下去”为上。

C,地价太高，而限价太低，留给房企的利润空间太薄，房企陷入“给人打工，却可能亏钱”的窘境。

以北京的本次土拍为例，朝阳前苇沟村6宗地块，起拍楼面价均价约6.2万/平，拐点楼面价约6.5万/平，而政府确定的销售指导价为7.98万/平，地价与房价之间仅有1.5万/平的价差，拿地后，房企还需要建安成本、资金成本、运营成本等，很难赚到钱，稍不小心，房企就会陷入“帮人打完工，最后还得给老板倒贴一些钱”。

杭州也陷入了类似的情况：因为地价太高，未来房企卖房时的限价不高，杭州流拍的一些地块，即使房企以底价来拿地，流拍的10宗地块中，差不多过半地块，房企拿到地后开发，最后会出现不但赚不到钱，还亏损的境地，所以房企们只能不买地，避免“越拿地，越亏损”的窘境。

D,“铜九铁十”之下，楼市进入速冻期，未来走向不明，所以房企们先躺平求稳。

9月后，全国楼市迅速冷冻，这也让房企们不得不先躺平，观察情况后再动。

克而瑞研究中心近日发布的百强房企9月业绩显示，9月房地产市场下行压力加剧，28个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降7%，同比跌幅进一步扩大至25%，较2019年同期下降17%。一线城市成交全线回落，二、三线城市成交持续走低，近80%二、三线城市成交同比转降。

国庆期间，楼市延续转冷趋势：中指研究院的统计数据显示，今年“国庆”期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%。

楼市快速转冷之下，一方面，房企现金流回款压力加大，正在进一步加大房企的资金压力，相应地，房企的拿地能力下降；另一方面，房企对于未来楼市的预期转阴，拿地意愿下降。

楼市销售转阴，地市遇冷，在被政策强行按在地上摩擦了一段时间后，中国楼市再次走到了十字路口。

在这个十字路口处，壹书生提几点个人的购房观点，以作参考。

A,中国楼市正式进入双轨制：人口正流入的一二线价值城市，楼市进入政府定价期。房价的涨跌，主要取决于政府端的政策，如资金端的松紧、限购端的松紧、抢人端的松紧等。而越来越多的人口负增长城市，楼市进入市场定价期。在这些楼市，限跌令会越来越多，但人口的负增长、经济的萎缩等，正在让这些城市鹤岗化。

B,防跌，而不是防涨，会逐渐地成为中国楼市的主基调。

伴随人口负增长的实际到来、经济增长压力越来越大等因素叠加下，防跌才是今后中国楼市真正的主题，哈尔滨、唐山、张家口等城市的限跌，才是今后中国楼市真正的底色。而防涨只是少量城市未来一段时间的阶段性插曲。

C,未来二年左右，哈尔滨化会是越来越多中国城市楼市的唯一选择，以后对于类似的限跌令，购房者们不要大惊小怪了。

D,深圳、广州、杭州、东莞等几个城市，未来二年，宏观层面，调控只能越来越严，目前的楼市转冷，只是开始。换句话说，未来二年，这几个地方的楼市可能是最危险的城市。背后的道理只有一个：2017年317后，不太听话，涨价过多了，房价过于透支了，该还债了。

E,北京这座城市，不会大跌，会以稳为主。因为2017年317后，房价层面已经还过债了。而目前的地市遇冷，主要是“卖地人太狠”所致，不是缺少需求。

F,环京楼市里，为了避险，回归环京核心区：沿潮白河带。

G,未来楼市的不确定性越来越高，所以对于购房者来说，赶快减少杠杆率，适度躺平，或许是不错的选择。