天津33个红盘点评及风险提示
今年以来，热度最高的区域应该是河西，尤其是新梅江板块。城投华润天津瑞府，当初新梅江U形地挂牌，各房企进行拿地前的研判时，一致认为：最大的威胁和不确定性就是瑞府的潜在降价风险。因为，瑞府的地价实在太便宜了，有巨大的可降价空间。果不其然，新梅江今年最早挑起价格战的就是瑞府。很多业内百思不得其解，卖的这么好，为什么还要降价，这是什么路数？道理很简单，瑞府的地价足够便宜，而他赌的就是周边竞品降不起。中海天空之镜，属于今年天津楼市的里程碑式项目。大落地窗、大宽厅、玻璃幕墙，匹配上高逼格的案名，入市即惊艳，而这些产品特征陆续在后面入市的项目上得到了批量化复制。一开始，中海天空之镜的定位应该是高端改善，基本都是大户型，而后期却出其不意地推出了100平左右的小户型，我觉得值得关注。中海左岸澜庭，河西门槛项目，最大的卖点是学区。82平起步，让总房款300万左右的购房者有了上车新梅江的可能。中交富力天禧，同样定位刚需刚改，户型面积段更极致，78平起步。有师大二附小分校的学区优势做背书，但是算不上改善盘。中海寰宇时代，TOD，如果是改善置业，对比中海天空之镜，选天空之镜。保利云禧，过去一直卖的不太好，后来痛定思痛，下狠手降价，终于开始走量了。南开1911，最近争议比较大的项目，目前了解到的消息，应该还是可以交付，但暂时不推荐买。融创南开宸院，几乎是南开上车盘，现在的价格已基本约等于过去的员工价，但没多少房了。如果一定要说缺点，那就是南开宸院是女监地块。当然，如果不介意，是可以买入的。金地阅千峯，轰动一时的南开地王，地段真心好，一直在赔钱卖。最近有读者朋友找到我，说看上了阅千峯的一楼，但是报价10万/平，问我值不值得买。这个很好判断，开发商总要想办法卖溢价的，可以做文章的，无非就是楼王、一楼（如果带小院）或者跃层。如果你认可，或者说真心喜欢，就要为这一部分溢价买单。招商江山玺，刚刚亮相的豪宅项目，总房款700万起步，门槛足够高，客户群体也相对纯粹。前不久刚刚交付的招商公园1872，业内口碑非常好。下行市场都能把普通项目兑现好的招商，我觉得值得信赖，招商江山玺也可以关注。格调步庭，是格调和城投的合作项目。目前价格待定，预计年后才会开盘，价格大概率是要高于周边项目的。中交春映海河，地段不错，刚需改善都有覆盖，目前河东询问度最高的楼盘。路劲太阳城、凯旋门，不仅是河东上车盘，也是入住市区门槛项目（飞地除外）。对市区有执念的可买入，但是不要对品质有太多期待。中海十里观澜，楼盘位置很不错，如果对和平、河西、南开没有执念，可以买入。九和府、中交春风景里，都有一定的特殊性。飞地，但是，是红桥的户口、房本、学籍，价格美丽，性价比可以。仁恒星源世纪，短板是户型，但是仁恒的品牌、物业、精装修都没得挑，瑕不掩瑜。荣盛碧桂园云鼎，位置不错，询问度因此不低。品牌层面，有点扣分。中海多伦道项目，为数不多的还未入市就有不少购房者等着买的项目。目前了解到的内部消息，中海多伦道项目，预计明年3月开盘，户型面积段在50-110平之间，精装修。均价65000元/平，其中，建筑面积50平和110平的户型均价会更高。大概率，对口鞍山道小学。上东金茂智慧科学城二期，城市运营大盘，目前没有合作渠道。价格待定，可以参考一期，一期小高层2.4万/平，洋房2.5-2.6万/平，预计最近几天就会公布价格。上东金茂悦，最近刚交付，口碑不错，可以直接去看实景园区，据说明年有可能要涨价。景瑞誉璟天地，滨海高新区板块没问题。唯一的不确定性来自于景瑞人事的动荡，等管理层稳定下来再考虑，也不迟。宾水西，算是新上位的网红盘，美的旭辉翰悦府定位改善，保利和光尘樾、爱情缤纷里定位刚需。绿城柳岸晓风，精装修标准其实超出了我预期。案名不俗，是今年全新盘最佳。水西雲庐，水西板块的首个项目，天津地方选择绿城打头阵，决定了水西板块的高定位。接下来，绿城还会推出桃花源系，业内的期待值非常高。运河文化城-188，是目前看到合作项目里今年交付的最好的。富力的两个盘，放在一起说。富力又一城、天津富力新城都是所在板块的“定海神针”。体量足够大，地价足够便宜，因此富力在的板块，周边项目在价格上都无法PK。多说一句，如果近期有跳槽打算的，从土地储备和稳定性考虑，最推荐两家房企：中海和绿城。除了以上楼盘外，还有很多项目也是大家普遍关注的，篇幅有限，未能一一列举。 免责声明：文章内容来自网络，仅供学习交流，不代表津东方立场！本站不对其内容的真实性、完整性、准确性给予任何担保、明示、暗示和承诺，本文仅供读者参考！津东方尊重原作者的辛勤劳动并致力于保护原著版权以及相关的知识产权，所转载的文章，其版权归原作者所有。如本文内容影响到您的合法权益（内容、图片等），请添加客服微信联系我们，我们将第一时间回复处理。如需转载本文，请在显著位置注明出处（津东方网站，以及文章链接）：
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