深度详聊河西【三】 热度已起的河西三片
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前两篇内容带大家了解了河西一片和河西二片，今天再和大家详解一下河西三片的最新情况。
1.河西三片的小学情况
河西三片小学，真正意义上的重点小学，就是师大二附小。强普小级别的有财大附小(也就是原先的三水道小学)，这个三水道小学也是崛起快20年的学校了
余下其实都是普小或者说普小级别
河西三片其实是集团化办学现在做的非常成功的这么一个区域。新八大里那边盖了师大二附小和台湾路小学的集团化办学的小学。全运村那边是上海道小学的集团化办学。陈塘现在也是主打师大二附小。新梅江目前是中心小学的集团化办学。未来新梅江也有师大二附小的规划。
2.河西三片初中情况和小升初摇号分析
河西三片初中情况是，拥有顶尖的四中，四十二中，还有二新华，中档校是双水道和枫林路中学，中档略偏下的北师大附中，和收底校的微山路。
伴随去年夏天的私立转公立的落地，当时利好最大的还是三片，自立培杰汇德这仨私立取消，对应的四中，四十二，北师大附中，除去部分老师被其他私立挖走，大部分老师还是要回归原本学校的。
所以从去年三片的摇号结果也能看出，四中和四十二中招生计划人数是各招495人，作为一志愿类的学校，这个招生人数可是相当多了。北师大附中去年开始也有崛起态势，毕竟北师大附中在当年那也是河西区响当当的学校之一，绝不是啥差学校的
河西三片小升初摇号情况来看，三片摇号的优势在于，上限足够高，四中，四十二中，二新华，都是很好的初中校，虽然二新华慢慢的是要成为直升生源占比更多，但是接下来陈塘那边新盖的四中分校，等后期盖好了，如果这个学校也是九年一贯制，那前6年的生源来源也得是摇号，对三片来说，也是一个加强
毕竟小升初摇号的本质就是，看上限学校的比例，摇进去的概率。看中档校，能不能很稳妥的用中档校接住孩子志愿。还有就是看收底校，有无收底校，有几个？掉进收底校概率有多大？
对应到河西三片，上限可以说是非常高了，中档校能用枫林路和双水道甚至北师大附中稳稳接住孩子志愿。收底校有微山路，但是基本摇号策略得当，你掉不进去，除非摇号志愿填报出现重大失误。这个摇号咋写的问题，去年夏天六七月份写过好几篇详细分析，感兴趣的读者可以往前翻翻，我今天先不做过多展开
3.河西三片的热度已经起来了，购房者怎么办？
其实我从去年这会儿，就已经开始建议大家多考虑河西三片，不管是一年级从头上，还是小学转学，当时河西三片是真正的底部，最近一年买三片二手房老破小的，只要房源各方面选的对，那已经都看到利润空间了，然后随着一片进一步溢价，大家目前已经把目光都转向三片，可以说现在河西区的热度三片已经快追上一片了。在这种情况下三片的房子该如何买？
先聊新房，新房市场比较好判断，新房市场的价格是开发商控制的，人为因素更多一些，只要不是那种彻底的楼市新行情的到来(目前看确实不是)，那基本价格规律就是，看房人多了，市场火爆了，开发商就把价格往上调，优惠收回，老百姓都是买涨不买跌嘛，然后这样再收回一次优惠后，老百姓一看价格又高了，观望的人就该多了，成交量就又要慢慢下来了，开发商就又该做特惠了，买新房啊，只要把这个价格规律看明白就行。现在新房马上又要进入大家又要开始观望的这一步了
二手房市场这块儿，就比较复杂了。如果你是去年就一直关注河西三片，那你就会发现河西三片的价格，咱拿个对应普通小学的老破小两居举例，中间楼层的私产小两居，去年年底还能看到120多万成交价的房源，现在都得一百三四十万的成交价了。真实的成交价已经上涨了15-20w了。可以说河西三片第一轮涨幅基本结束，接下来是要缓一缓，把这轮上涨的价格坐实坐稳，与此同时，等市场再平稳一些，成交量进一步变少，部分房源价格也会有回调，但是你指着回调到年底那会儿或者疫情期间的价格，这是回不去了，有些价格真的就是错过了就是错过了。再有回调时，也就是一直观望特别想入手三片的人全新的机会了
因为接下来市场热度肯定也会蔓延转移到河西二片，你得等河西二片热度起来，价格也起来，后面三片才会有新的动力。当初为啥三片能接在一片后面火起来，大家还记得我一直对三片的评语嘛，性价比最高的区域。因为当时一片太贵，二片和三片去比，三片虽然很多地方离市中心比二片要远一点，但是价格是真便宜，一百万左右买好楼层一居，120多万买两居。三片两居的钱才是二片一居的价格，这就是性价比。但是当三片价格现在已经有了第一轮涨幅，价格已经追上二片了，那问题就来了，大家关注度又会转移到二片，毕竟二片离市中心更近，位置更好一点嘛，教育也很强。但是三片的热度也会一直保持。至于说三片价格啥时候能再进一步，个人判断，那得等二片热度起来，价格起来，又比三片价格高了，那三片又有性价比优势了，河西三个片区的价格走势和热度轮动也基本就是这个模式。其实把南开加进来一起分析，也是用这个思路去分析的
文章来源；买房大实话李老师
今天先聊到这里，更多精彩内容我们下期再见
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