天津楼市，选二手房时不可忽视的一个因素
下面，津东方（微信公众号：津东方；网址：www.luozaitianjin.com）就给您带来详细的信息，有需要的朋友快来了解一下吧。
今天再给大家分享一个干货，关于在天津选二手房时，一个很容易被人忽视的一个因素，因为目前确实我没有看到其他人讲过这个，也没有一个专业的名词去形容它，那我姑且给这个因素命个名吧，叫老业主入住比率，这个同样也会影响这个小区二手房房价的稳定和走势的。下面我给大家详细分享一下这个因素，在选房时如何去实践哈
为什么说有的老破小房子价格还挺稳的？
很多人会说，那90年代的老房子，甚至有的是80年代的房子，那房龄都多老了，你买完了，过几年，砸手里怎么办？这个说法本身是没有问题的，但是这个说法并不全面，也不客观，我们可以看一下，下面这种情况
1.如果是那种流通性非常强的老房子，就是小区挂牌量虽然大，但是成交量同样也很大，成交量大到可以成为这个片区乃至整个大的区域的成交量前列的小区了，这时候就会出现一种情况：
我们拿河西土城小学对应的新城小区为例：小区真正最开始90年代的那批房主没剩下多少了，原始老业主所占比率并不高，这个小区业主流动性还是很强的，这种小区你在当下这个市场，它价格就属于挺稳的那种。
为什么这么说？
举个例子，同样面积的一套房子，目前市场价是130w，你说如果一个小区都是20w总房款的持有成本的人，那他们卖起房子来，可能95w，90w，甚至着急了80w都敢卖的。同样的，还是市场价130w，你说小区持有成本都是115w甚至120w，甚至125w成本的业主占比多了，那卖到120w，可能还有部分业主是在赔钱在卖的，你说哪个小区房价相对更稳？
2. 很多房龄是00后的房子，会出现的一个问题？
很多2000年以后的房子，尤其是像04-08这几年的房子，我管这些叫00后的房子，这类房子有一个什么特点呢？
第一，你说房龄老吗？毕竟不管是楼体外立面还是小区环境，比那些80后90后的老破小要强上不少了。可是你说它房龄新嘛？也是10多年，甚至将近20年代房子了，岁数也不年轻了。这类房子房龄就比较尴尬
第二，这类小区，普遍是老业主，当年房子盖好第一批入住的业主有很多，而且老业主占比很高，而且这批老业主绝大部分是房贷已经还清的情况，而且都是60后，70后，还有少部分80后
第三，小区老业主很多面临着想卖房置换，换一套更好的，或者面临子女结婚，重新整理一下资产这种，小区挂牌量是有的
第四，小区挂牌价格一路走低，总会出现更低的挂牌价或者成交价出现
上述三点，第四点是问题，前三点是导致问题出现的原因
3.具体剖析，老业主入住比率是如何影响房价的？
如果这个小区老业主入住率过高，且小区没有什么学区，且小区成交量没有很高，且小区房龄是2000年后的那段时间的房子。如果同时具备以上几点，那就容易出现我说的这个问题，原因如下：
第一，老业主当年入手房子的价格非常低，2008年以前入手的房子，现在怎么卖都是有着n倍的一个利润空间的，虽然错过了16-18年那段卖房高峰，但是毕竟那个时间过去了，现在想卖，按当下市场价来，老业主也是有空间的，老业主不怕有人砸价，你比如说，刚刚交付的新房小区，大家普遍都200w买的房子，大家如果要卖，最起码也是200w左右卖，如果有人卖195w，那都是赔钱卖了。老业主比率高的小区，你就低于市场价卖，对老业主来说也还是能接受的。
第二，有换房需求。这批老业主很多面临孩子结婚，卖房整合资产，或者是再度改善，买人生最后一套房的，这类需求是正常且普遍的，所以看看当下市场是啥价格？基本差不多就出手了，如果着急卖，可能还会给出非常合适的价格。
4.如何规避这类问题
无学区，房龄2000-2008的，小区流通水平一般的，这种小区需要非常注意的，如果你的需求以及预算，恰恰只能找到这类小区的话，实在要买，要遵循以下两个原则
第一，如果小区无电梯，一定只买二三楼，注意楼层选择，关于楼层选择，我上一篇有详细写过
第二，成交价格尽量低于小区挂牌均价，给自己留出一点空间出来
这类房子后续的流通性，我能想到的接手人群就是，原先住老破小的那批人，想改善，又不愿意离开这家门口这地段位置，所以一定要注意楼层和价格，给自己未来留出一个可以再流通的机会吧。
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