老破小应该怎么选——河西的买房密码
关于买房子，流行过很多教条，
1、“地段、地段，还是地段”，
2、“学区房才是王道”，
3、“轨道一响，黄金万两”，
4、“一铺养三代”，
5、“任何时候买房，都是对的”。
听起来都很有道理的样子。
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真相只有一个
近两年，身边总不乏这样的例子，一套二手房挂出去，哪里看都是挺好，地段好，配套足，但始终无法出手让自己改善，报价下调过N次以后，趁着一波政策，中介连哄带骗，才终于把这套所谓中心地段的房子卖出去。
因为它建于上世纪90年代。
上世纪的房子，甚至是21世纪初的房子，
已经不能满足今天大部分人的生活要求，
没有地库、没有电梯，人车不分流，户型朝向有缺陷；
稍微有点支付能力的客户都看不起，
甚至很多没有支付能力的客户也看不起，
只要他对未来抱有乐观的预期，
对生活坚定于多元的要求，
所以，如果只是地段，并没有什么用。
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产品生命周期
大部分研究产品的工作，
都会研究其全生命周期，
通俗解释就是该产品在市场上由弱到强，
又由盛转衰，再到被市场淘汰所持续的时间。
房子同理，也是有其升值生命周期的，
通常情况下，5-10年是房子转卖的好时期，
也是价值最高点，就是我们说的次新房。
纯新房有入学转学等不确定性，
新建好的一个学校或一个新规划，
都会带来可观的涨幅。
太新的次新房有高额的二手房交易税，
超过10年的房子，电梯、管网等开始出现问题，
该动用维修基金，又要考验物业的问题。
一旦超过20年，商业贷款受限，更难升值。
重小铁片除外，保值升值能力无需多言，
但教育平均化的改革，宏观上也不能说万无一失。
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河西哪里才是次新房
在河西今年次新房成交量排名中
除去那些**里之外以下几个显得有些格格不入，
1、海逸长洲瀚景园
2、洪泽印象顺水园
3、渤海明珠
4、中海学府公馆
前三个均为体量较大，十五年左右的次新，
随行就市，大差不差。
如果以交房时间来看这近十来年，
2010年，泰悦豪庭；
2012年，博轩园；
2013年，海河大观（住宅）；
2014年，颐贤里，川水园；
2015年，中海八里台，雅静新风尚，海景文苑；
2016年，新梅江元年：锦绣里、柏翠园、金侨壹号；
2017年，新八大里开启：德贤公馆，天房六合国际，中海寰宇天下，北大资源阅城，天房美棠以及金地平山印，全运村；
2018年，格调绮园，天房海河湾；
2019年，天物郁江溪岸；
2020年，无；
2021年，仁恒公园世纪，绿城诚园，御江臺。
签合同之前，扪心自问两个问题：
接下来的房价谁来抬，他们为什么来抬，抬不抬得起来？
我要买的房子以后谁加价来买，他们凭什么加价来买？
所以买个即使再过十年、十五年，中产也会来接盘的。
2013~2016年，房价低迷期开发出来的房子，普遍建筑密度太高，
难以满足未来人们的需要，并不是面积变大点就叫改善。
2019~2021年，疫情之后，上游产业链高涨，开发商都在降本，
减配的外立面，差强人意的精装修等等。
尽管如此，21年交房的顶着税也有二手成交了。
河西上学、学区房攻略，三个片区如何选择？需要注意哪些。。。
2020年首个“公民同摇”年，各区划片详情、学校具体情况、政策注意事项……各种信息迎面而来，使得新晋家长尤其是外地家长晕头转向。为了让广大家长对天津的升学政策加深了解，接下来我将围绕“小升初”，详细介绍天津各区升学政策、学区划片以及学区房那些事儿，为以后转学、择校、买房提供参考。
今天我们首先介绍学区第二的河西区。
河西区，历来负责天津的高大上和颜值担当，不仅拥有天津的政治中心，城市界面更是一流，天津文化中心、梅地亚艺术中心、万象城、友谊商厦等等地标坐镇，文化、商业氛围浓郁，此外，老梅江与近几年崛起的新梅江板块，又是天津高端人群聚集区。
从“教育”的角度来看，河西区综合排名天津前三，仅次于和平区。与南开区仅在伯仲之间。
你需要知道的河西“小升初”的概况：
河西区公办学校划片范围，第一学片4所初中，对应8所小学；第二学片6所初中，对应16所小学；第三学片7所初中，对应14所小学。
民办初中有：自立中学、培杰中学、新华圣功学校、实验求是学校、汇德学校5所。去年成立的海河博爱、华星学校这两所学校预计今年开始招生。
河西区志愿填报及录取规则为：
第一阶段 志愿填报与随机派位招生；
公办初中与民办初中同步招生。公办初中继续实行在学区片内，采取填报志愿与随机派位相结合的方式确定学生入学，5所民办初中在全区范围内招生，采取填报志愿与随机派位相结合的方式确定学生入学，对报名人数超过招生计划的学校，釆取随机派位的方式确定学生入学。
1、志愿填报小学毕业生可自愿选择最多6所学校进行志愿填报。其中，小学毕业生可最多选择所在学片内的3所公办初中填报志愿，同时也可最多选择面向全区招生的3所民办初中填报志愿。
2、志愿录取和随机派位公办初中在各学片内、民办初中在全区范围内，依据招生计划，按志愿随机派位。
①首先考虑学生第一志愿，报名人数少于或等于招生计划的初中，学生直接入学；报名人数超过招生计划的初中，以随机派位的方式决定学生入学。
②当招生校第一志愿录取后未满足招生计划时，方考虑未被第一志愿录取且第二志愿填报该校志愿的学生，报名人数少于或等于剩余计划的初中，学生直接入学；报名人数多于剩余计划的初中，仍以随机派位的方式决定学生入学。
③当招生校第二志愿录取后还未满足招生计划时，方考虑未被第一志愿、第二志愿录取且第三志愿填报该校志愿的学生，报名人数少于或等于剩余计划的初中，学生直接入学；报名人数多于剩余计划的初中，仍以随机派位的方式决定学生入学。
第二阶段：公办初中剩余计划随机派位招生；
凡未被第一阶段录取的学生，区教育局中招办将根据学区片内第一阶段招生后仍有剩余招生计划的学校数量以及学区内所剩小学毕业生数量，对有剩余计划学校的招生计划数进行调整，保证均衡，然后在学片内再次以随机派位的方式决定学生入学。切实保障小学毕业生享有相应的公办初中学位。
河西区小学学片概览
2021年河西区公办学校划片范围：第一学片4所初中，对应8所小学；第二学片6所初中，对应16所小学；第三学片7所初中，对应14所小学。
民办初中有：自立中学、培杰中学、新华圣功学校、实验求是学校、汇德学校5所。去年成立的海河博爱、华星学校这两所学校预计今年开始招生。
注①：在华夏未来艺术小学、同望小学、天津小学三所私立小学的基础上，2019年新增新华圣功学校（小学部）、实验求是学校（小学部）及汇德学校（小学部）三所私立小学，三所小学尚未划片，未包含在上述图表中；
注②：全运村小学直升第二新华中学
注③：河西区所有非住宅物业的幼升小入学由区教育局统筹安排，如果为了学籍而购置公寓类物业需谨慎（所以一直不建议大家买公寓）
相对新一点的房子，还不如老破小，
比如，2003年的富*花园，
人民公园，闽侯路，地铁，烟火气，
曾一度是我最想住的地方，
马上20年的商品房，今年接盘，
再出手最多混个原价出。
在这经济正处于并将长期处于通胀且滞胀的时局，
保本一定不该是我们的最优解。
