春节过后，楼市将迎来“升值潮”？
春节前的楼市，颇不平静。用业内人士的话说，近期的楼市伴随着暖风频吹，“触底反弹”的迹象非常明显。尤其是央行降准、高层时隔十年再次喊话“房地产是支柱产业”等消息释放后，很多人又信心倍增。特别是一些知名开发商，竟然又开始宣传春节后会“涨价卖房”。
不仅如此，有专家甚至预测，春节过后，楼市将迎来“升值潮”。理由是，“返乡置业”大潮下，购房需求将集中释放，叠加传统的楼市“小阳春”营销旺季，很多城市的房子都将迎来价格上涨，“升值潮”将如约而至。
事实上，最近一段时间，为了提振市场信心，不少专家也跟着急了，提出了很多“荒谬”的观点。比如一向“看涨房价”，坚定不移认为“唯有房地产才能救中国经济”的北师大教授董藩，近日接受记者采访时不仅呼吁全面取消限购、限售、限价，而且建言应该将首付比例降低到15%，拉长贷款年限到40年或者50年。在业内人士看来，董教授这样做的目的只有一个：给楼市源源不断输送新鲜的购房需求，支撑房价继续向上涨，实现楼市稳定增长。再比如国家小城镇专家李铁，多次发表言论认为，未来还有2亿农民进城，房地产还有至少15年的红利期。在李铁看来，“房地产是万能的”，既能实现拉动经济稳增长的目标，又能帮助数亿家庭实现财富积累，还能同步带动消费，有助于经济实现内循环——买房后要装修、买家具、买车、结婚，所以同步会对家具、家居、汽车、家电等数十个行业有带动作用。春节过后，楼市真的将迎来“升值潮”吗？对此，知名经济学家马光远予以否认了，在马光远看来，2022年的市场再也回不到过去了，归根结底是因为这次调控放松和过去不同，市场环境也大为不同，不要对市场反弹有幻想。此外，马光远还直言指出，2022年开发商的危机还会持续。换言之将会有更多的开发商挺不住而倒下。
事实上，我们也不止一次提醒大家，楼市降温周期，任何微小的利好消息，都会被别有用心者放大利用，这是典型的“趋利”行为。房地产最典型的特点就是信息不对称，很长时间以来，购房者都是被误导，被煽动情绪，甚至是被牵着鼻子走。在我们看来，当下购房者最应该做的是坚定立场，同时对市场形势有清晰的认识。当前的市场形势到底如何？用房产专家刘博的话说是，楼市确实已经“入冬”了，短期市场的“降温趋势”难以扭转。这体现在三个方面：其一、截止到目前全国有23个城市出台了“限跌令”，“限跌”的本质是市场向下走的压力很大，已经到了不得不通过行政手段来进行干预的程度了。那么“限跌令”能阻止房价下跌吗？专家直言，机会渺茫，23个城市发布限跌令，本质上说明地方产业和经济撑不住房价了。直白点说，出台“限跌令”的城市，未来房价下跌是趋势使然；
其二、在刚刚过去的2021年，全国住房平均价格迎来了6年以来的首次环比下跌。根据国家统计局发布的数据，2021年7-12月份，不管是新房还是二手房，70城中房价下跌的城市数量都在逐月增加，12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的下降态势。此外，数据显示，2021年全国二手房成交金额、成交套数、成交面积分别同比下降6%、9%、9%。值得一提的是，去年1-12月份全国商品房销售均价降到了9697元/平，较2月份最高点时的11030元/平，足足下跌了1333元/平。用专家的话说，当前时期，购房者普遍都“不看好”房价，所以持币观望者居多。这一点，央行发布的《2021年第四季度城镇储户问卷调查报告》可以证明——对下季房价，只有16.8%的居民预期“上涨”，较上季度下跌4%；
其三、房企的债务危机并未结束，相反2022年会愈加严重：一方面“三线四档”房企融资管理在2022年是关键之年，另一方面2022年房企的还债压力更大，再加上当前时期购房者观望情绪浓厚，预期普遍下调，这决定了开发商2022年的销售业绩只会更差。同时意味着，过去20余年房地产行业高杠杆、高负债、高周转的发展模式难以为继。事实上，易居房地产研究院就预测，2022年的楼市会出现“三降”：1、全国商品房销售面积，下降5%左右；2、全国房地产开发企业土地购置面积，下降8%左右；3、全国开发企业房屋新开工面积，下降8%左右；其四、从历史规律来看，房地产一旦开启“降价通道”，持续时间短则半年，长则12个月以上，所以明年楼市迎来“升值潮”希望不大，尤其是人口流出严重、产业单一、经济欠发达、远离区域中心的城市，房价回调的压力很大。
事实上，易居房地产研究院的专家也预测，2022年的房价将超出很多人的想象——11月份，70个典型城市二手房下跌数量为63个，到明年可能70个城市将全部下跌，这将是我国房地产市场从未发生过的场景。基于此，专家提醒，近期要注意“御寒”的操作。此外，经济学家汪涛根据当前的形势分析认为：2022年，楼市调控将保持紧绷，再加上明年房地产税试点会落地，这在一定程度上会对投资炒房起到震慑作用，会拖累市场情绪走弱。凡此种种，2022全年房地产活动将会持续下跌。
对于2022年的房地产走势，住建部一个字定调了：稳。经济日报解读，经历了2021年房地产市场的风云变幻，不管是房地产企业还是广大购房者，想必稳定的市场预期，稳定的信贷环境，都是大家共同的期许。至于如何实现2022年房地产市场稳定发展，住建部部长王蒙徽在接受记者采访时，给出了4方面的工作计划：1、保持调控政策连续性稳定性。即调控不松懈，2022年更不可能发生重大转向；2、保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求；3、持续整顿规范房地产市场秩序，完善市场监管机制，维护群众合法权益；4、坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。基于住建部对2022年的“稳”定调，房产专家卢骏认为，2022年房价大概率整体会维持“稳中微降”的走势，但同时城市间的分化会非常明显，头部少数大中城市，人口、产业、经济等支撑因素强硬，房价稳中微升是大概率事件，而更多的中小城市以及县城，房价会继续向下回调。这意味着，很多人预测的“春节后楼市将迎来‘升值潮’”，是不可能出现的。
此外，结合住建部近期发布的重要文件，我们认为未来5年，无房人将迎来好消息——近日，发改委等21个部门联合印发了《“十四五”公共服务规划》，明确了住有所居领域的公共服务项目，包括公租房、棚户区改造、农村危房改造，以及保障性租赁住房、共有产权住房、城镇老旧小区改造和住房公积金等。为什么这个文件的发布，对于无房人来说意味着将迎来好消息？原因很简单，文件强调，为了切实增强困难群众的获得感、幸福感、安全感，未来5年将实施一系列的惠民安居政策，预计将直接帮助1300万新市民、青年人等无房群体缓解住房困难。具体而言包括四大方面：其一、加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。未来5年计划将在40个重点城市新增650万套(间)，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难；其二、全面推进城镇老旧小区改造。大力改造提升2000年底前建成的城镇老旧小区，加快改善居民居住条件。“旧改”的好处，我们在之前就已经说过很多次了，不管是改善居住环境，还是实现楼市大局稳定，都大有裨益；其三、持续做好农村低收入群体等重点对象住房安全保障工作。对符合条件的农村低收入群体等重点对象住房安全做到应保尽保；其四、多种手段扩大住房公积金制度覆盖范围，让更多就业群体享受住房公积金服务。比如适当提高公积金贷款额度，扩大公积金贷款使用范围，用于偿付房租、老旧小区改造加装电梯等。
央行此前的报告显示，2020年末我国的城镇居民住房拥有率已经达到96%，换句话说，全国尚未拥有住房的群体仍然有4%左右。这个时候，国家出台“5年力争解决1300万人的住房困难”，可谓把“保民生”放在最前面。还是那句话，房地产虽然是国民经济的支柱产业，但未来不可能再靠房地产野蛮发展拉动经济增长，房地产要做的就是“不拖后腿”。而对于解决无房者的居住问题，从文件释放的信号来看，未来更倾向于走“国家出面”解决的方式，即通过保障性住房的途径，解决最后那一小撮人的住房困难——保障性租赁房、公租房、共有产权房、旧改房等，多条腿走路。 免责声明：文章内容来自网络，仅供学习交流，不代表津东方立场！本站不对其内容的真实性、完整性、准确性给予任何担保、明示、暗示和承诺，本文仅供读者参考！津东方尊重原作者的辛勤劳动并致力于保护原著版权以及相关的知识产权，所转载的文章，其版权归原作者所有。如本文内容影响到您的合法权益（内容、图片等），请添加客服微信联系我们，我们将第一时间回复处理。如需转载本文，请在显著位置注明出处（津东方网站，以及文章链接）：
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