2022年，在天津买房，怎么选板块？
先说结论。
全市148个板块，只有10%具备长期价值，尽量选在其中。
以前看不清楚，觉得哪哪都好。
但2021年，所有板块经历了一场逆行情压力测试。
谁是学渣，谁是学霸，见分晓。
天津人口稳定、经济稳定、每年的买房需求稳定。
所以，2021年的表现，就是它们的“终极宿命”。
2022年买房，照着“考试成绩”去选板块即可。
2021年，全市成交11.5万套新房。
成交量前20名的板块，共6万套，占全市52%。
吃了一半的份额，绝对是楼市骨干。
别看这20个学生考试成绩都不错，但学习方法可不一样。
有的是真学霸，知识扎实；有的是黑马，一直努力终于爆发；有的是靠作弊……
需要再次“大浪淘沙”。
❶ 不慌不忙的老学霸
TOP3：生态城、海教园、精武镇。
从年初稳到年底，还得说是底子好，风吹雨打都不怕。
不过，生态城用了“人海战术”，45个盘同时在售，不得第一说不过去。
起步区哑火，中部片区靠南开学校，临海新城属于“退而求其次”，北部片区靠低价。
和平学区新政是海教园的助攻，成交套数比2020年涨21%。
精武镇量价双稳，给点优惠立马就起量。
❷ 小宇宙爆发
全村儿的希望：中心商务区、新梅江。
中心商务区成交套数涨了93%，新梅江涨了111%，几乎都翻番。
最重要的，成交均价很稳，新梅江高达3.8万/平米，坐稳改善重地。
不靠以价换量，而靠“努力学习”。
地位价值凸显+产品供给侧诱惑=改善需求买单。
至此，天津成交头部阵营，不再是刚需的天下。
（徐主编的代言，真不是盖的）
❸ 作弊被查到
大张庄、黄庄，完全靠以价换量杀入前20名。
平均降幅达11%、12%，个别楼盘最高达30%。
黄庄的地王终于绷不住了，洋房降到1.2万/平米；
大张庄受高考新政影响，下半年开始跳水，最低出现6字头。
价值不够，价格来凑。
❹ 有人上位，有人沉沦
板块开始轮动，2021年TOP10与2020年相比：
中心商务区、新梅江上位，南湖、武清商务区、团泊西消失。
南湖被通武廊闪了腰，2021年仅成交2200套，腰斩。
凭运气挣来的成交量，又凭实力亏掉。
武清商务区被黄庄抢了量，掉了42%，内卷很厉害。
团泊西主要因为供应少，2020年6个盘在售，2021年底就只剩2个。
❺ 区域市场是“别人家的孩子”
远郊四大城，不可小觑。
宝坻城南、静海城区、桥北新区、蓟州新城，走出独立行情。
城镇化还未结束，地缘买房热情不减。
尤其静海老城，第二批卖地竟然摇号，第三批又卖一块。
明显验证城市发展规律：新区做改善，潜力取代老城。
❻ 隐藏的学渣
大张庄、京津新城、团泊东，成交量较高，都是上半年突击的。
只卖给新天津人落户的板块，被高考“三年学籍”暴击。
京津新城11月成交量比4月跌掉了9成。
后期无人接盘，本地人也不买，丧失流通性。
看完成绩单，可以做总结了。
2022年，究竟要怎么选？
寻找共识板块！
天津楼市动能不足，无法指望板块短期涨很多。
必须看长期，谁有核心竞争力，谁才能成长。
衡量核心竞争力的4个维度：不可替代性、建设性、成交量、去化周期。
这几个板块，基本都具备。
2021年竞争激烈，成交量还能涨，证明有能力抢份额，有韧性。
华苑高新区、新梅江、空港一期、中心商务区，成交量都涨80%以上。（团泊西、生态城中部因为供应减少）
没有量，就没有价。
但价格，就等于价值吗？
在真正的楼市中，价格=价值+情绪。
情绪，某种程度上，就是共识。
一定要选能达成共识的板块，不要做逆行者，一点也不美。
共识最终反映到量上，量再去影响价格，良性循环。
新梅江和海教园，必须警惕，去化周期仅有一年半。
新梅江2021年成交量翻番，从15万平米涨到32万平米，从而带动河西成为市区销冠。
海教园成交量连涨3年，2021年达到48万平米。
2022年，楼市进入修复期，新梅江和海教园的价格一定最先修复。
2021年，是板块大考。
楼市没有动能，带来板块分化。
经此一役，板块从“二八定律”几乎变为“一九定律”。
2022年，天津楼市板块呈“π”型。
有的横盘，有的向下，有的反弹。
记住选房顺序：时机>板块>开发商>产品。
选板块，就是选赛道。
天津不存在洼地，也不存在捡漏，你看到所有价格回调，都有它的合理性。
城市在扩张，但价值在收缩，守住那10%。
宁愿不买，不要买错！
