买房不成，为啥不能双倍返还定金？
最后购房合同没签成
买家拿着之前的“约定”
起诉要求双倍返还定金40万
我们需要注意些什么？
2020年9月，陆先生从房屋中介了解到一处位于余姚丈亭镇的厂房，在多次现场看房后，陆先生决定购买该厂房。同年12月，陆先生就购买厂房的细节与房屋所有权人的家属林某进行磋商后，于当天通过银行转账汇款20万元作定金。林某在《厂房买卖定金收条》上作为收款人签名，其中载明，“若买方不想买此厂房，此定金归卖家，如卖方不愿意卖此厂房，定金将双倍返还卖方，双方约定一周内签订厂房买卖合同。”
然而，之后双方因厂房出售范围、付款方式等主要合同条款未能形成一致意见，导致房屋买卖合同迟迟未能签订。考虑到双方未能就合同内容达成共识，几天后，林某将20万元定金退回给了陆先生。
好不容易看中的房子，定金交了，房款也准备好了，就差“临门一脚”签合同，卖方却不卖了，这让陆先生无奈又愤怒。为此，陆先生将林某起诉至法院。
双方已就合同签订的主要条款达成一致意见，并向被告交付了20万定金，同时，定金收条上载明了于一周内签订正式合同，现林某拒不签订，存在过错，故要求林某双倍返还定金40万元。
其一，自己只是洽谈厂房买卖时的代表人，并不是产权所有人。其二，双方一直未谈妥厂房价格、付款方式、交房手续三个重要条件，根本就无法签订购房合同。鉴于厂房买卖合同还未签订，定金收条也应该无效。其三，双方未签订购房合同系磋商不成，不是被告的单方过错，不应适用定金罚则。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理认为，《厂房买卖定金收条》系当事人的真实意思表示，其法律效力自当事人实际交付定金时就产生。那么，被告是否应当根据定金收条的约定，承担返还双倍定金的违约责任呢？
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的精神，定金罚则应当适用于一方当事人存在过错且有违约行为的情形。本案中，综合原、被告提交的证据及当事人的陈述，法院认为不足以认定被告存在违约行为和单方过错，理由如下：
综上，双方最终未能签订正式合同，不能仅归责于被告，应合理推定为磋商不成，故本案不应适用定金罚则，被告无需承担双倍返还定金的违约责任。
一审判决后，原告提起上诉。近日，二审法院维持原判。
作为一项普遍适用的金钱担保，定金在促进双方当事人信守承诺、提高交易效率方面具有积极意义，广泛运用在日常买车、买房等交易过程中。区别于保证、抵押、质押、留置等确保债权人一方利益的担保，定金对双方当事人均提供了履行保障。换句话说，定金惩罚性的法律效果，可能发生在给付定金的一方，也可能发生在收受定金的一方。在日常经营、生活中，合同订立方往往认为只要签订了定金合同便可以“高枕无忧”，但其实并不然。对此，法官作出提醒：
同时，如果要适用定金双倍返还罚则，这些细节一定要注意！其中包括定金须已经完成实际交付、定金罚则中主合同须有效、合同未订立系单方违约等。
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
