央府定调2022年房价：这次的夜壶为什么会大不一样？
文|叶书利
2022年的中国房价走向，会与今年大不一样，因为缘于一件事：稳经济。
近日，全国政协经济委员会副主任杨伟民直言：经济增长就是2022年中国面临的最大挑战。
相应地，所有政策，包括楼市政策在内，都会围绕这个最大挑战而调整。
但是那些高喊现在赶紧抄底上车买房的人，可能只是忽悠者，别轻易上当，因为2022年的房价，会完全进入新的发展模式。
2022年为什么要以“稳经济”为中心？
稳经济为什么会成为2022年中国政策池中的绝对C位者？
A,三季度，中国经济增长率跌破5%，且下滑压力仍在持续。
三季度中国GDP环比增长率只有4.9%，两年平均下来也是4.9%，比二季度增长率减少3个百分点，两年平均回落0.6个百分点。
作为对比，1978-2020年间，中国GDP年均增长率为9.2%，而三季度的增长率已接近这个数据的近半。
对此，杨伟民评论称，中国从高增长阶段进入到高质量发展阶段，回落是必然的，但是现在来看回落的幅度、程度略大。所以，2022年要保持经济常态化恢复，应该下大力气稳定经济增长速度，因为高质量的发展也是需要保持一个合理区间的经济增长速度。
因此，稳经济愈显迫切。
B,新一轮新变异病毒正在袭击世界，2022年的世界经济，包括中国在内，增加了一头新的灰犀牛。
正当中国经济向下滑行之际，两头灰犀牛还在向我们走来。其中的一头便是新冠变异病毒。
8日，世卫组织总干事谭德塞表示，已有57个国家和地区出现奥密克戎毒株，预计还将继续扩散，该毒株将对全球疫情产生显著影响，但目前还难以预估具体情况。而目前很多国家主要流行的毒株仍是德尔塔毒株。
奥密克戎毒株的面世，对包括中国在内的2022年世界经济，增加了更多的不确定性。而对抗不确定性的显性办法便是更具确定性的稳经济。
C,2022年年中后，以美元为代表的新一轮世界性货币缩表，将间接加大中国经济向下滑行的压力。
伴随美国为代表的欧美主要经济体经济的回暖和通胀的抬头，加息可能渐成为明年世界经济的主旋律。
时下投行界普遍认为，美国2022年将加息2-3次。
美元加息之下，习惯于逆向对冲的中国央府，以稳经济对冲美元加息对中国经济的向下压力，这是理性的选项，也是上一轮美元加息周期内中国央府的操作手法。
因此10日结束的中央经济工作会议明确指出：“财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。”
D,2022年下半年，中共二十大将召开，所以稳经济以稳民生，这是基本项。
“二十大”将是明年中国社会最重要的事件，没有之一。
基于此，稳经济必须为此保驾护航，因为背后的逻辑便是稳就业，以稳民生。
2022年中国的就业形势不容乐观。
首先，在IT、房地产等领域，裁员潮此起彼伏。
其次，疫情叠加经济下滑，大量的人陷入隐性失业状态。
第三，11月教育部、人力资源和社会保障部在京召开的2022届全国普通高校毕业生就业创业工作网络视频会议，会上披露2022年大学毕业生规模为1076万，比2021年的909万增加了167万；此外，另据国家留学服务中心的统计，2022年留学生归国人数将达到60万。因此，2022年新进入就业市场的大学生人数将突破1130万。
稳经济以保证一定的经济增长率，否则稳就业就是无源之水。
所以，在6日定调2022年经济政策基调的中央政治局会议上指出：“社会政策要兜住民生底线，落实好就业优先政策。”而在10日结束的中央经济工作会议上则更具体地明确道：“解决好高校毕业生等青年就业问题”。
中央经济工作会议指出：“明年经济工作要稳字当头、稳中求进。”“着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，保持社会大局稳定，迎接党的二十大胜利召开。”
稳经济为什么要稳楼市？
稳经济与稳楼市之间到底有什么关系呢？一张图说明一切。
2021年三季度GDP初步核算数据
国家统计局公布的三季度中国GDP初步核算数据显示，在被统计的相关分项中，只有与楼市相关的建筑业和房地产业，分别环比负增长1.8%和1.6%，从而成为拖累中国经济的最大黑手。而其他所有被统计项都环比正增长。
不要小看房地产相关行业的负增长对GDP的拖累影响：过去的2020年，房地产对中国GDP的直接贡献率为7.34%，与楼市相关的“房地产+建筑业”的叠加贡献率达14.5%，而楼市与其相关的上下游产业相加后的总共贡献率达30%。
所以说，房地产业是中国国民经济的支柱产业。
对于三季度经济增长放缓的原因，杨伟民表示，“房地产投资疲弱，导致建筑业和房地产业出现了负增长，它是历史罕见的。”
“对症下药”是治病的基本逻辑。因此，当下稳经济的“对症下药”便是稳楼市。
除了稳经济的需求外，2022年稳楼市还有另外两个理由。
A,央府调控楼市的目标是稳楼市，包括房价稳增长和成交量稳定，不是让楼市雪崩，从而为自己制造一个系统性金融风险。
但是，9月后，中国楼市极速降温，当下的中国楼市已是寒冬一片。因此，在“大治-大乱-再大治-再大乱”的中国楼市周期内，目前的中国楼市需要新一轮的大治，只是这一次的大治，目标是加柴添火，以“温火烤楼市”，从而让楼市的温度从现在的“寒风刺骨”回到“正常温度”。
B,房企端，恒大们的出现，也让中国楼市需要又一次的稳楼市，避免出现系统性金融风险。
值得注意的是，3日，就在恒大公开宣称无法履行一笔债务的担保义务后，相关政府部门立即行动起来。
当天证监会作出反应：“将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理融资，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。”与此同时，银保监会回应称：“将认真贯彻国家有关政策，在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。”而目前广东省政府也已介入恒大爆雷事件。
切记，楼市调控的底线便是预防系统性金融风险的出现，而不是人为制造一个系统性金融风险。以此逻辑来理解近期楼市的一系列暖风，可能就恍然大悟了。
这次的夜壶不一样了
稳楼市以稳经济，正在成为央府2022年的治病之策。
稳经济下的稳楼市，中国人可能会快速地联想到“夜壶”和“房价暴涨”。
于是，媒体上到处充斥着“赶紧买房”、“现在是你离上涨前最近的一次”、“啥也别说了，赶紧看房”等让人感到热血沸腾的标题，且标题的后面还有大量大V的背书。
但在壹书生看来，夜壶确实又来了，这是真的，但端来的却是另一把“新夜壶”，绝对不再是之前那把熟悉的夜壶了。
本次中央经济工作会议对房地产的表述是这样的：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
A,坚持房住不炒。
以央府经济智囊杨伟民的话来说，那便是：房地产市场的风险并不是短期的，如果没有疫情冲击，房地产的风险迟早也会开始显露。
房地产、金融、地方政府基建投资这样一个三角循环已经走不下去。即使不考虑房价调控的因素，房价上涨的动力也已经到了减弱的时期。更深层次的逻辑是以人口增长放缓。此外，现在部分城市的房价已经超出了中等收入群体的极限的承受力，对制造业、对创新都构成了影响，特别是对人口长期增长是极为不利的。人口增长减弱，对长期发展是更为不利的。
概括起来就是三点：
首先，中国人口即将负增长，这对中国房价增长已形成了市场化的刚性动力约束。详情可见此前的文章《中国房价的日本化，从“吃房的204万”说起》。
其次，当下高企的房价已超出了老百姓的承受力，且对制造业、产业创新和人口增长等中国经济更为重要的部分形成了负面影响。
第三，在前二点的基础上，房价继续暴涨，最后的结果必然是接受市场的暴力化惩罚：崩盘。从而人为制造一个系统性金融风险，而这恰恰是当下央府楼市调控最欲避免的结果。
B,加强预期引导，探索新的发展模式。
以万科董事长郁亮的说法便是“尊重常识，回归常态”。
楼市以后的常态主要包括：
中国楼市成交量基本见顶；
中国楼市整体上的房价基本见顶；
房企高杠杆、高周转模式基本结束；
房价高歌猛进的阶段基本结束；
楼市行业正快速平庸化、内卷化和躺平化，相应地，裁员和转型会成为包括房企和房企从业人员等在内的行业新主题；
包括县城在内，中国有超过2000个城市，未来房价尚有上涨空间的城市，或许只有50个左右，占比差不多在2%左右；即使在这2%的价值城市内部，大量的板块也没有价值了，比如北京，以后超过50%的北京区域房价已失去投资价值。详情可见此前的文章《楼市三大底层逻辑生变：北京至少50%区域房价正鹤岗化》《建成区面积仅占10%背后：北京50%区域房价为什么已经沦陷？》。
正因为中国楼市正在进入新时代，所以央府在本次中央经济工作会议上提出：加强预期引导，探索新的发展模式。
C,稳楼市的重心在“保障房+住房合理需求”。
2022年中国楼市这把新夜壶的重点在两块：“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
一方面，通过保障房建设的推进，拉动投资、激发内需，从而带动经济。另一方面，通过更好满足“购房者的合理住房需求”，把商品房市场的“合理成交量”提高上来。所以可以预想的是，2022年，深圳、广州、北京、上海等热点城市楼市，市场的刚性和改善需求会得到更好地释放，包括房贷支持等，相应地，楼市成交量大概率会比下半年得到纠偏式提高。
比如深圳，10月二手房住宅成交量跌到1605套，这是完全不正常的量。11月开始反弹到2211套，这仍然是不正常的量。不出意外的话，在此基础上，后续深圳二手房成交量还会继续纠偏式反弹。其他热点城市亦大概如此。
但如果有人把这种纠偏式反弹，解读成“新一轮房价暴涨”，所以高喊“赶紧抢房”，要么是“坏”，要么是“不专业”。
2022年房价怎么走？
有关2022年房价相关走向，壹书生提出几点自己的宏观预测：
A,明年三月后，相关热点城市的楼市成交量会在2021年10月楼市成交量的基础上出现不同程度的反弹。
反弹的力度取决于金融端的松绑度和经济下滑的压力值，因为经济下滑压力越大，稳楼市的力度可能会越大。但是，热点城市成交量在现有基础上的新一轮反弹基本成定局。
B,2017年317以来，房价上涨幅度过大，目前房价下跌调整不大的热点城市，明年房价掉头上涨的可能性不大，比如深圳、东莞等类似城市，目前尚不是上车的好机会，因为楼市的市场底还不一定见底了。比如深圳二手房住宅的月度正常成交量在5000-6000套，11月才2211套，这就敢说房价进入新一轮上涨期了？太早了吧。
C,北京、上海等城市，因为2017年317后，房价曾深度下跌过，且因为抢人、市场供求紧张、上一轮上涨被政策强行中断等原因，2022年的房价不排除有5%左右上涨空间的可能性。
D,2022年的房价走向，或许应该重点关注2020年疫情后尚未上涨或上涨极少，但人口基本面不错的城市，如武汉、郑州、环京等。这些城市或有补涨的空间，至少概率上来说要大得多。
E,其余98%左右，人口负增长+经济疲乏的非价值城市，未来楼市会逐渐鹤岗化。这些城市的房子，正在成为烫手山芋，以后就别去“贪吃”了，以免“烫到嘴”。
现在还把楼市当成一夜暴富机会的人，或许是最危险的人。
