新房市场预冷，二手房天量库存，天津楼市的未来在哪？
天津房产市场除了能够吸引“天津人”还能吸引“新天津人”，
所以天津人更愿意去把手里的老房子置换改善，为啥二手房挂牌量这么高呢，除了风很大但不知道会不会在天津执行的房地产税和降价潮，还有一部分改善客户存在的，想把手里的老破小卖出去置换新房；置业的“新天津人”原籍中，河北省占比远超其他省份。其后依次为，河南、山东及黑龙江籍，占比分别为12%、11%和8%。“新天津人”购房平均年龄36岁，购房区位敏感度更高。他们的偏好区域主要有三类：一是有教育资源优势的河西、南开及和平三个中心城区；二是有环京区位优势的武清及宝坻片区；三是有产业优势的滨海新区。据统计，2021年前三季度，61%的“新天津人”买房总价款在150万元以内。47%的“新天津人”购房面积在60平方米以下，套均面积约69平方米，业内人士指出。天津的商业活力、创新潜力、行政治理等方面受到企业和人才的青睐。未来天津将在京津冀协同发展战略的加持下，人口和产业吸引力进一步增强，依赖于城市发展的房地产市场也将长期向好，这些动作都在利好刚需市场所有的动作也都在利好刚需市场，但购房者并不多，一二手房倒挂，加上购房主力军90后越来越注重房子的颜值，而老破小拥挤的车位、破旧的环境，老化的线路，像对比而言，新房无疑更有竞争力，你要说学区，确实有学区更抗跌，但我认为随着城市更新迭代，人文圈层也在不断像环城四区以及滨海新区转移，加上环城大力发展教育，转学能去好学校，大力发展轨道交通，以及超高性价比，未来环城的教育一定会越来越好，而那些带学区的老破小优势在不断递减，没学区的老破小，能转手就尽快转手，除了地理位置的优势外，再无其他优势了。那么尤其要注意环城成交量以及价值＞价格的板块，正在冉冉崛起；发展我很看好西青，教育我很看好津南，东丽北辰由于产业和各自的特点还是以地缘性为主；在城市界面新。有产业支持、有人口支持、有政策利好、有交通支持的区域，即使教育暂且空白，从客群上来看，未来的发展也不会太差。至于客群，海河英才倒是吸引了不少北京、河北、山东、东北籍的客户，确实目前天津市最吸引新天津人的就是教育，单靠一个优势，支撑天津这么大的土地供应量是不够的，产业更新升级迫在眉睫，想如何不再内卷，
只有自身产品、产业、经济过硬，客群稳定，
才能实现，希望那一天不会太远。
