这一轮跳水，天津房价降到什么程度，才算到位？
今天就说两件事。
❶ “跳水大赛”告一段落，揭晓“成绩”。
❷ 各板块还会不会接着“跳水”？
为什么要说这事儿呢？
经过俩月跳水后，大家都有惯性了，有种会“一直跳下去”的认知。
所以就算看上哪个盘，也不敢买，等着继续跳。
要想看透这些，只盯着一个板块不行，需要跳出来看全局。
这个板块已经降了多少？降幅在全市是什么水平？板块能级在全市什么水平？
了解这些，才有可能推断出会不会再跳。
不错过，也不当炮灰。
10、11月，是天津楼市的“跳水月”。
12月有“限跌令”托底，没有红头文件，更相当于一个“公约”，凭自觉，各自遵守。
各区的约束力度也不尽相同。
（10、11月各板块降幅）
这轮大跳水，市区和环城平均降幅15%。
85折是个坎儿，一般降15%就能走量，住建委限制网签也卡在85折。
这俩月刚好平均打了85折。
既然是平均，就分三六九等。
多的能到30%，少的才5%，还有没降的。
这是一次“相当难得”的大考，不是给降价鼓掌，而是能看清板块“真面目”。
潮水退去后，才知道谁的游泳圈质量好。
现在，都交卷了。
分4个梯队：
第一梯队，平均降10%。
河西、南开、河东、海教园、津滨大道、空港。
再次验证，核心区是坚挺的。
这一轮没有不躺枪的，能扛住10%，算很优秀了。
河西、南开房价打个9折，基本就是底。
海教园、空港有自己的逻辑，一个靠教育政策，一个是小众市场。
第二梯队，平均降15%。
宾水西、高新区、中北镇、金钟、宜兴埠、铁东北路、北仓。
跳水15%，是整体平均值。
只能说，这些板块的降幅“跟上了大势”，是这轮降价的正常反映。
南北都有，基本都是热点板块。
逆向思维，降幅能卡在平均值，如果有一天能涨，涨幅也能追上平均值。
铁东北路是例外，别看这俩月只跳了15%，但它可是从2019年就开始跳。
整体算下来，洋房跳了30%多。
只不过跳到10、11月时，已经跳不动了。
第三梯队，平均降20%-25%。
红桥、张家窝、大南河、杨武庄、咸水沽、天嘉湖、南仓、大运河、双青、小淀、大张庄、东丽湖。
如果说第一梯队是优质，第二梯队是合格，那第三梯队就是较差。
跌幅超过平均值，要么板块含金量低，要么房价有泡沫。
大多数是边缘板块。
貌似只是中心城区又扩了一个环而已，但面积的扩张，却是指数级别的。
人口、产业，都需要成倍增加，才能填满这些区域。
以现在天津的速度，很难完成。
只谈幅度，不谈速度的建设，都是扯淡！
人力终有穷尽，城市终有极限。
因为面积大，所以竞品太多。
发现没？一二三梯队的数量呈递增状态，这是明显的“稀缺与泛滥”。
处于讲故事阶段的板块，都扛不住。
一场“房住不炒”的调控重压，它们必须要挤泡沫。
降价狠的板块，易跌难涨。
比较扛价的板块，易涨难跌。
第四梯队，降幅超30%。
南站、团泊西、辛庄。
现在能看出来，南站1.4万/平米的洋房，团泊西9000元/平米的洋房，辛庄1.2万/平米的高层，绝对属于超跌了。
更多是人为因素，以它们的板块能级，不至于跌成这样。
但也不能一概而论，并不是说不降价的，或降价少的，都是价值高地。
降价程度，与开发商也有很大关系。
比如大寺、国展西，标准房源几乎没降，新立才降5%，但板块都谈不上优质。
大寺因为有高端标杆，不会轻易降价。
国展西因为国企居多，中建、中铁建，而且都拿了第二块地，不能降。
大华虽是民企，但不高周转，只是拿出最差楼栋的顶底做特惠。
新立完全是地缘市场，受外界影响较小。
还是那句话，不要用一套衡量标准去评判所有板块。
既然摸清各板块的降幅，就可以推导下一步了。
降幅15%，是官方的红线，名义上不能突破。
何况，平均降幅也已达15%。
这意味着，天津房价经过深度盘整后，已形成一个新系统。
可以确定，这一波“坏消息”的威力已到尾声。
如果想让房价继续大幅度跳水，还需要再来一波“坏消息”。
但很明显，政策已经触底。
除了悬而未决的房产税之外，短时期政策不会再收紧。
天津房价的基本面稳了，无非是各板块再微调。
南开、河西是“锁在保险柜里的保险箱”，降10%极限了。
比如天津瑞府、南开宸院、保利云禧，个别房源已经打9折，不会再低。
和平别妄想降，不涨就不错了。
热点板块，宾水西、高新区、中北镇、海教园、空港，降10-15%也到底了。
边缘板块，基本要降到25%以上。
没降到位的，会有继续补跌的可能。
退一步说，想让一二梯队的再降价，怎么实现？
板块之间的价格，相互牵扯，从边缘向中心卷。
如果期待第一梯队再降，那么第二梯队就要先降，而且降更多，才能把第一梯队拽下来。
比如宾水西再降15%？高新区再降20%？
可能吗？
