天津出台限跌令，中国楼市的遮羞布正悄悄掉落

天津出台限跌令，中国楼市的遮羞布正悄悄掉落

楼市三大底层逻辑生变：北京至少50%区域房价正鹤岗化

文|叶书利

直辖市的天津楼市，出台限跌令了。

中国楼市正慢慢地露出自己白花花的屁股，已无多少遮羞布可挡。

天津楼市限跌

近日，天津官方悄悄地约谈天津市内的一些知名开发商，只私下约谈，没有红头文件。主要内容有二：

A,房企不得大规模公开宣传降价。

B,房企卖房时，单次降价幅度不许达到15%。

房价降幅5%时，需上报区住建委批准。

房价降幅10%时，需上报市住建委批准。

房价降幅15%时，禁止销售，直接关闭网签。

只有当潮水退潮时，你才会发现，谁才是“水”里面那个最爱中国楼市的人。

三省会城市引领22城限跌

天津的限跌令并非个案，截止目前，中国已有22城发布了楼市版限跌令。名单如下：

菏泽、岳阳、昆明、唐山、沈阳、江阴、鄂州、张家口、南通、株洲、哈尔滨、桂林、惠州、湖州、徐州、安庆、扬州、襄阳、天津、永州、孝感、聊城。

在这份名单中，天津是省级城市，而昆明、沈阳、哈尔滨等3城则是省会城市。其余18个城市是三四线城市。

与昆明、沈阳、哈尔滨等省会城市类似的是，同样省会城市的长春，在8月31日，以现金补贴购房者的方式而鼓励买房，托底跌跌不休的楼市。

天津与昆明、哈尔滨、长春、沈阳等一个直辖市+四个省会城市，竟沦落到限跌令或现金补贴式卖房的楼市窘境，这五年城市背后皆有一个共同点：城市收缩。

天津的城市收缩，主要体现在四个方面：

A,经济的收缩。

天津GDP全国城市排名

（壹书生根据公开数据汇总而成）

城市之间的竞争，不进则退。

天津的GDP全国城市排名，从1949年时的第2名，一路下滑到1978年改革开放时的第3名、1992年邓公确定市场经济时的第6名、2001年中国加入WTO时的第5名、2010年天津滨海新区正式挂牌时的第6名和2020年时的第11名。

B,人口的收缩。

经济的收缩，在人口层面的表现便是人口吸引力不够，于是2020年天津人口负增长175.4万。

C,经济发展腹地的收缩。

一个大城市的发展，都有一块广阔的经济腹地作为基础。如上海与经济腹地的长三角、成都与背后的四川、合肥与身后的安徽等。

天津的经济腹地在不断收缩：1949年前的经济腹地是山西+东北+京津冀，那时，山西与东北还是中国最富裕的两块经济高地。而现在，伴随山西与东北的经济塌陷和北京的崛起，天津逐渐沦为北京的环京城市。

D,城市气质的收缩。

彼时的天津，以开放包容而吸引八方豪杰纷纷来投，如今的天津，偏安于自己的一亩三分地，说点相声而自得其乐。

天津的城市收缩与楼市的限跌，并不违和。

同样不违和的还有东北三座省会城市，与天津一样，也以城市收缩而驰名于城市江湖。

哈尔滨、长春和沈阳，主要起于西伯利亚大铁路-中东铁路，兴于民国。

1912-1945年间，东北的经济崛起堪于今天的深圳经济奇迹。

两组数据说明一切：

A,1912年，东北人口约560万左右；到了1945年时，人口约4000万左右。也就是说，1912-1945年期间，东北每年人口增加约100万。其兴盛可见一斑。

B,1945年，全中国的工业总产值，东北占85%，台湾占10%，而战争不断的中国其余部分只占5%。当时的东北经济规模超过日本，成为亚洲最大的经济体。

1978年时，作为计划经济下的头号工业重镇，东北F4，即哈尔滨、长春、沈阳和大连等四城，GDP全国城市排名皆位列前10。

东北F4全国GDP排名

如今的东北，人口流失、经济增长乏力，所以房价下跌便是顺理成章之事。

西南省会城市昆明，环顾四周，可谓是万红丛中一点绿：北边的成都和重庆，近几年活得风生水起，成渝城市群直追京津冀；云贵高原上的兄弟省会城市贵阳，以大数据产业而在中国城市链中上演着黑马逆袭的故事。只有昆明，因为央企、国企集聚压身，经济发展路上包袱太重，还躲在“春城”的名号里坐吃山空，与北国春城之称的长春，可谓是难兄难弟，春城不“春”。

除了天津和四个省会城市外，出台限跌令中的22城，其中的18城是三四线城市，这也是当下三四线楼市的缩影：越来越多的三四线城市房价跌回到三四年前，如黑龙江牡丹江、四川南充、湖南常德、山西太原、安徽安庆、湖南岳阳、黑龙江哈尔滨、河北秦皇岛。

就像2016年930出台时壹书生预言的一样：2016年930后三四线城市房价的上涨，基本上缘于去库存，而去库存就是一场财富抢劫。

当下的中国楼市，潮水正在退却，裸泳者越来越多。背后的核心原因，可用一个数据来概括一切：2020年，全中国人口只增长了204万；今年或明年，中国人口大概率就会零增长甚至负增长了。

中国社会的发展逻辑变了，中国人口的增长逻辑变了，中国房价的前行逻辑也变了。

当风口上的风向变了，即使你是一只狼，也很容易被吹掉下来。