楼市最困难时期真的结束了吗？

文|叶书利

目前有一种论调认为，中国楼市最困难时期已经结束。主要支撑逻辑在于，房企融资端和个人房贷端，皆有一定程度的纠偏式松绑。

不过在壹书生看来，这个结论不一定成立。

主要原因如下：

A,目前的中国楼市，已进入因城施策阶段，在这样的阶段，楼市整体上的判断，已经渐失市场实际价值。

B,中国楼市进入鸟笼行情期。在鸟笼期，楼市只能在鸟笼内发展。一旦触及鸟笼的上沿，调控立马收紧。相反，一旦触及鸟笼的下底，楼市便会边际性松绑。因此，在鸟笼期，没有“最困难”或“最美好”之说，只有“更稳定”之说。

C,伴随房地产税的渐行渐近和中国整体人口负增长拐点的到来，中国至少80%的楼市，从趋势的角度来说，已经失去讨论“最困难”的资格，未来只会越来越鹤岗化，因此只有更困难，没有最困难。详情可见此前的文章《中国楼市，是时候讨论“崩盘”的问题了》。

D,最多20%的价值城市，主要包括一线、强二线、强省会及环线城市，伴随都市圈化时代的到来，这些城市的人口还会进一步集聚，这是城市发展的趋势，不可更改，因此中长期楼市还是有价值的。只有这些城市才有资格讨论“最困难”之说。

E,具体到20%的价值城市，这一波调控的政策底确实已到。从趋势上来讲，在这一波调控中，大方向上不会再出台更严厉的调控政策。因为市场已经转向，具体表现包括全国主要城市土地二拍时流拍率高企、70城楼市大部分已转向环比负增长等，所以政策再加码已无必要，接下来反而更重要的调控基调是纠偏式维稳，比如房贷边际化松绑、房企融资端的边际式松绑，皆是具体的纠偏式维稳动作。因此政策底已现。

F,政策底已现，并不一定代表市场底已到。

2017年317以来，房价涨幅不大，且市场需求支撑强的城市，如北京、上海等，春节后，大概率可能会有一波反弹式市场行情，但房价可能也只会微涨，且可能在明年年中过后，转向市场稳定。而深圳、广州、杭州等城市，因为2017年317以来，涨幅过快，房价已现泡沫化，因此中间如无政策的大转向，市场底还远远未到，接下来的一年多，房价大概率仍会延续下跌态势，以去泡沫。

G,2025年左右前，中国楼市整体上会以“上下调整”为主，因为楼市上头，会一直悬着几把大刀，包括房企融资端的三根红线，会导致市场上不断发生房企爆雷之事；个人房贷端的两道红线，会死死卡住中国楼市销售端的龙头；若隐若现的房地产税，会让中国楼市的投机端，犹如惊弓之鸟。而2025年左右后，人口负增长会像幽灵一般，不时地惊吓着中国楼市的供求两端。

在上述七点逻辑叠加之下，如今的中国楼市，哪里还有资格讨论“最困难期已经结束”的话题，逐渐地平庸化，已成为中国楼市的历史宿命，详情可见此前的文章《恒大危机证明，中国楼市开始内卷化和平庸化了》。