成交淡季的购房逻辑。当下天津楼市的机遇？
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最近天气虽然是异常炎热，但是天津楼市的成交量却是非常冷淡的，不管是新房市场还是二手房市场，成交量都进入到了淡季，在当下的成交淡季，其实是有不少购房机会的，今天和大家分享一些当下天津楼市一些我认为的还不错的机会点
1.抓住难得的特殊片区的价格回调时机
天津教育以及位置最为核心的和平区，经历了一年的价格横盘整理，近期出现了不少价格特别合适的房源出来。即使是保值属性最强的和平区，也做不到价格持续不断的上涨，再经历了和平831新规后，和平的成交量短期快速到达了一个顶峰，而且受限于和平上学的六年一学位+提前三年持有房产这两个规定，目前考虑和平区房子的，最快也都得是2026才会入学的新生家长，对比于河西南开同样的上学需求，和平房子的流通性现在被官方人为的给打下来之后，持有周期变长，和平房产的成交量自然不如之前，而且之前和平的房子价格确实是涨得过于高了，短期内有没有能支撑如此高房价的新的利好出现，于是出现价格回调那就是非常合理的了
目前如果有考虑和平区上学的家长，或者是小学或者初中转学和平的，其实当下是一个好的入手时机，毕竟能赶在价格回调的时间段入手，还是很不错的
这就好比一个商品，本身价值是10元，之前市场成交量大，热度高，价格一度从11元，12元，一路涨到了15元，现在市场热度下来了，成交量下来了，价格回调到了12～13元左右，这就是入手的好时机，你指着它价格再回到10元，或者说跌破本身10元的价值关口，这也是不现实和不可能的，所以抓住价格回调的时机，遇到合适房源，是可以出手的
同样的情况，目前还有河西区一直热度最高最火的河西一片。目前河西一片也是处于价格横盘整理回调阶段，河西一片今年年初随着疫情放开又涨了一轮，让本来就有一定溢价的河西一片房价再度溢价，于是成交量一旦跟不上，价格肯定就会回调，同样河西一片现在也能找到价格回调到位的房源。但是同样和和平一样的就是，你只能找到价格回调到位的，你想找到疫情期间，甚至疫情之前的那种价格，那也是不太可能和现实的
2.关注价值高于价格的区域和房子
拿河西二片举例，现在很多体院北或者友谊路那边的房子，和小海地柳林那边的房子，价格目前是差不多的，这可是过去从未出现过的情况，毕竟这两个片区位置可就差不少呢。二片学校也不错，位置更好，但是价格和河西三片靠近外环线的区域目前是一个价格，这就是当下天津楼市一个不合理的情况。而且目前河西二片成交量这两个月明显放大，价格也开始往上走了，相信过些日子，二片和三片还会再次形成新的价差的。河西二片现在是价值高，价格还没完全涨上去的区域
南开区的南开南片，之前南开实验对应的房子因为九年一贯制的原因已经涨了一轮了，但是随着南开南片初中成绩的稳定性，南开南片更适合初中转学（没有收底校），而且南开南片很多房子都是地铁3号线延线，交通优势也更强，南片的普小对应的房子，同样价格现在也是在底部，可以放心买入的
3.和平河西南开以外的市区最优选～河东三片
河东三片，四所小学里面两个重点小学，三所参与摇号的初中，目前也是河东前三前四的水平，位置也是距离天津站不远的市区核心位置
如果小学从头上，预算够不上和平河西南开的，其实河东三片也是一个不错的选择
价格来看，和疫情期间比，要贵一点了，但是总体价格相对还好，还是时不时能找到合适的房源的
需要注意的一点是，河东三片因为学位很紧张，涉及转学的，经常有转学出片的情况，这点要特别注意
4.下半年新房的看点～
南开中医药大学的地块儿位置最好，地价也不贵，看看中海的操盘吧，如果有80-100平的户型，价格如果在5w出头，那完全可以入，但是某海向来是卖高溢价的，如果溢价过高，那又要重新再做考虑
这个地块属于开发商怎么卖都能赚到钱的好项目
海河教育园区，保利和中铁建的两个新地块，拿地价也是非常便宜，而且项目规划两家开发商也都出来了，结合目前海教园新房市场的情况，只要两家开发商价格适当放出一定特惠来，首开运作好了，搞个首开一炮而红还是非常容易的。同样如果想绷着高价，那就同样要再考虑
目前天津楼市新房市场，在售的项目，卖的好的基本都是极快的速度在卖，甚至不用什么价格特惠都能卖的很好，卖的不好的项目，即使价格搞特惠了，依旧是无人问津
新土拍的地块儿，很多地价非常合适，就看开发商接下来如何操盘了，如果房价也能搞一些特惠，那完全可以首开大卖，既赚销量又赚流量，后面价格再逐步走高。所以下半年可以关注一下之前土拍的那些地价很合适的地块儿的新房项目
最后想和大家说一下，其实成交量的淡季，往往是卖房人难受，买房人合适的时候，但是很多人还是更喜欢在成交旺季去买房，宁可买涨不买跌，但是成交旺季，其实是卖房人更合适的时机，其实这也是最简单的人性的弱点。无论如何，还是希望我的读者朋友们都能买到合适的房子
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