中心商务区是这次土拍中滨海新区溢价的冠军。
区域内有且只有一块出让土地，来自响螺湾，溢价率高达19.3%！
足以吸引大家的眼球！
为啥能有这么高的溢价？对中心商务区有啥影响？
马上给大家说道说道其中的奥秘。
其实响螺湾也是中心商务区的一部分，但不是核心区域，属于“钱袋子”以外。
同时，于家堡、天碱片区也属于中心商务区。
万科地块处在响螺湾地带，与于家堡、天碱片区隔着海河。
相比之下，位置比较一般，不算是一线河景。
地块成交总价19.3亿元，成交楼面价6551元/平米，溢价19.3%。
推测未来房价可能会在16000元/平米左右（毛坯）。
附近合景领峰精装小高均价17000元/平米。
二手房方面，万科地块南部的碧桂园海昌天澜小区，成交均价为15000元/平米左右。
万科这块地，挺有“示范作用”？
地处响螺湾，都能溢价19.3%，也是“蹭”到中心商务区的整体热度。
那如果核心区域的于家堡、天碱出让土地会溢价多少呢？
我们可以先看看房价。
于家堡、天碱片区内，旭辉滨海江来均价23000元/平米，复地壹号湾均价21000元/平米……
响螺湾片区的合景领峰，精装均价17000元/平米。
这说明海河内外的价差还是很明显的。
地价也一样，会保持合理价差。
也就意味着，如果中心商务区于家堡或天碱再有地块出让，溢价率可能会超过20%！
所以，目前于家堡、天碱的地价、房价，真的是稳了。
这次怎么中心商务区核心区域没有地块出让呢？是因为没地了吗？当然不。
能看出来，核心区域格外“惜”地。
现在出让的土地还都集中在边缘位置，而于家堡、天碱的地，可能还舍不得出让。
真的是被“给予厚望”啊。
今年开始建设滨城，中心商务区是滨城核心区，各种政策都向其倾斜。
最关键的，将要盘活于家堡的商业集群，引进总部基地，中心商务区，正在重启。
目前，商业有万达商业综合体；交通有滨海高铁站，地铁Z1、B1、B2线在滨海站换乘；教育有华师附（天津）中旭学校和耀华滨海学校。
所以，万科在响螺湾这块地之所以能有19.3%溢价，也是占了整个板块的“红利”。
也让我们看到了，中心商务区未来的成长空间。
