看完5年来天津的房价变化，发现了一个惊人的现象……

买房说到根上，是为了居住。但从某种程度上，房子也是一种金融产品。

一切不以增值为目的买房行为都不存在，包括刚需、落户。

之前我们说过，买房的基本逻辑——时机>板块>楼盘>户型。

虽然户型是选房的最后一个环节，但这并不代表它不重要。

恰恰相反。

户型，不仅撑起了居住舒适度的“里子”，也是决定房子升值高低不可或缺的重要因素。

一个最简单的例子。

大户型和小户型的房价涨幅就不一样。

到底哪个涨幅更高？且往下看。

11月16日，国家统计局发布了最新10月份70城房价报告。

天津房价整体依旧处于下行通道，新房价格环比下跌0.4%，同比上涨0.8%；二手房价格环比下跌0.1%，同比下跌4.2%。

如果是与2015年比呢？也就是2016年那波大水漫灌行情之前。

根据国家统计局官方数据整理：

●天津新房价格2015年以来累计涨幅为33.8%。

涨幅位居70个大中城市中第50名。

●天津二手房价格2015年以来累计涨幅为29.4%。

在70城中排名第32。

落脚到户型面积上，几家欢喜几家愁。

为了便于叙述，我们把90m²以下称为小户型，90-144m²称为中户型，144m²以上称为大户型。

先来看下新房。

三个户型面积段，2015年以来累计涨幅分别为：

●90 m²及以下：39.2%；

●90-144 m²：31.9%；

●144 m²以上：33.5%。

对比涨幅，可清晰看出，90平米及以下小户型涨幅最高。

这也符合近几年刚需为王的楼市现状。

为了迎合刚需客户，开发商甚至开启了“比小”大比拼。

户型没有最小，只有更小。你做89平米的，我就做个86平米的，他又做了个70多平米……一个比一个小。

降不了单价降总价，也正因为户型面积变小了，总价拉低了，单价就保住了，甚至一些极小户型的单价要高出20%。

原来西青区都没有150万以下的房子，现在爱情缤纷里、保利拾光年（行政属于滨海高新区）、保利和光尘樾、中骏正荣悦景湾等，总价起始线都在150万以下。

涨幅最小的是90-144平米的中户型。

很简单，这部分的目标客群大多是卖一买一的刚改族。他们需要卖掉二手房才能置换新房。

众所周知，现在天津二手房市场不景气，挂牌量高企、有价无市。

国家统计局数据显示，天津二手房价格从2017年下半年就绷不住了，去年、今年更甚。

截至10月底，天津二手房价格已经连续环比下跌16个月了。

二手房卖不出去，自然没能力再购置。故而，中间段户型受压抑严重。

而高端改善不需要卖一买一，他们不差钱。据了解，高端改善买房近一半都是全款付。

自去年9月限价放开后，高端改善市场的“小宇宙”就爆发了。

金地阅千峯、宾西路5号、正荣紫阙、保利云禧、梅江壹号院等豪宅接踵入市，引爆了高端改善市场，也拔高了天津的房价天花板。

高端改善追求的是好的产品，可以承受溢价。

呈现在数据上，144平米以上大户型的涨幅排名第二。

买这个面积段的客户正是高端改善。

由此可见，在天津新房市场，刚需与高端改善是主导。这两类人群购房欲望强烈。

再来看下二手房。

二手房三个户型面积段，2015年以来累计涨幅分别为：

●90 m²及以下：29.8%；

●90-144 m²：31.8%；

●144 m²以上：21.5%。

有意思的是，二手房的涨幅与新房截然不同。

新房市场中涨幅最高的小户型却不是二手房市场最拔尖的。反而是新房市场中涨幅最低的中户型成了二手房市场的“宠儿”。

而144平米以上的大户型涨幅在二手房市场中垫底，仅约达21.5%。

我们之前发过一篇文章《天津楼市，谁的“眼泪”在飞？》，专门探讨过二手房市场中大户型不受待见的境地。

如今国家统计局这份数据也证实，大户型在二手房市场中的涨幅最低。

毕竟买大户型都是有钱人，属于高端改善类型。

高端改善追求的高品质的生活，一个很简单的例子，如果房子没有电梯，刚需能忍，改善绝对不将就。

而且房地产10年一个周期，产品更新换代很快。5年内的次新房还好，一旦房龄过了10年，很难再进入高端改善的法眼。

所以高端改善更倾向于买新房。

毕竟社区规划、户型设计、智慧科技等方面都更加先进。富人就要走在大多数人的前面。

综上可见：

1）天津新房市场是“两头翘”，小户型涨幅最高，其次为大户型。

2）二手房市场好似一个“橄榄球”，两头尖、中间宽，中户型涨幅最高。

其实正常来说，新房与二手房应该是一致的。但新房由于受政策和成交结构影响有些失真，二手房才是市场行情的真实体现。

对于买房人来说，即使买新房也更应该关注二手房的特征。

因为只有能流通变现的房子才会有增值。

从这个角度来看，结论很明确：

虽然大户型新房买的时候贵，但到了转手卖的时候反而吃亏。不仅流通率差，涨幅也最低。

90-144平米的中户型，新房涨幅最少，而二手房涨幅最高。

看似矛盾，实际上，越是矛盾越是机会。

更直白些说，现在配置这个面积段的房子，未来收益率最高。

另外，365淘房一项问卷调查结果也证实，天津买房人最理想的居住面积是110-130平米，占比超三成。

也就是说，未来这个面积段会是市场主流。

而这个面积段对应的目标群体正好是白领、中产阶级。

这是很明显的市场机会。

虽说选户型是个“看菜吃饭”的问题，但若能摸准规律、踩对大势，岂不更好。