其中，对买房人最为重要的，就是判断将要买的这个房子，是否在“极限通勤半径”内。这个名词说着挺绕嘴，但对买房人来说，绝对是选房“杀手锏”。在这个距离标尺下，如果看上的房子超过这个“半径”，再便宜、再有诱惑力，也不能买。这个道理听上去不难，难的是如何评估整个城市的“极限通勤半径”距离？要知道，每个城市都不是绝对静止的，人群的涌动也不会总保持平衡有序，不断变化的城市很多数据是无法精确的。同时，经验也告诉我们，要想获得这个“距离”数值，个体差异也会很大。有的人可以为了生活接受40公里开外，甚至60公里的通勤半径，但有的人却无法接受5公里以上的通勤半径，真的是因人而异。但对买房者来说，大家只需要知道大多数人的平均值就可以了。关于“极限通勤半径”，北京市城市规划设计研究院曾专门做过研究，得出的结论是：全球范围这个半径值已经达到50公里。其中，最具代表性的东京都市圈，从1920年的都市圈半径10公里，通过不断发展拉伸到1980年已经扩大到50公里。而且，自从1980年开始，东京都市圈的通勤长轴半径始终稳定在50公里左右，短轴半径也稳定在30公里左右。无独有偶，按照同样的人口密度标准，纽约都会区的成长轨迹，和东京都市圈非常相似，也都是由内向外一点点的逐步扩展拉伸。更为有趣的是，纽约都会区同样和东京都市圈一样，在1980年前后，就完成了通勤长轴半径50公里左右的稳定发展，短轴半径也同样定格在30公里左右。东京都市圈和纽约都会区的通勤长轴半径，这么多年都稳定在50公里左右，不是偶然的，这充分体现了东京和纽约居民的日常生活规律、通勤特点，以及区域的交通运输状况。同样，2018年，滴滴出行发表了对国内重点城市通勤情况的调查结果。北京的“出行半径”是31.7km，居全国第一；其次是上海30.8km、深圳30.5km、广州29.8km、成都是29.3km。天津在这份数据中，以“出行半径”28.7 km排名第九。但城市永远都是运动的，动态的城市生长，也会带来数据的更迭。住建部城市交通基础设施监测与治理实验室，中国城市规划设计研究院，联合百度地图慧眼发布《2020年度全国主要城市通勤监测报告》。数据来源：《2020年度全国主要城市通勤监测报告》这份最新的报告，选取了36个中国主要城市，借助百度地图位置服务和移动通讯运营商数据，从通勤范围、空间匹配、通勤距离、幸福通勤、公交服务、轨道覆盖6个方面，描绘出城市最新的通勤画像。需要注意的是，滴滴出行之前发布的那个出行半径排名，只计算了驾驶汽车出行的半径，因此得出了30公里是中国大城市普遍的极限半径。而住建部和百度地图的这个报告，是综合计算了地铁、公交、私家车等多种出行方式，得出的最新的“极限通勤空间半径”是40公里。这恰恰说明，大城市的“出行半径”始终是个动态数值，它会随着交通出行方式与技术的不断升级，突破旧的极限值。当整座城市从汽车出行时代迈入轨道出行时代后，极限通勤半径也就增加了10公里。数据来源：《2020年度全国主要城市通勤监测报告》回看天津，也印证了这个趋势。“极限通勤空间半径”从2018年的28.7公里，到2020年的37公里，同样获得了将近10公里的突破。因为不少大城市已经开始建设高速地铁了，像广州地铁的18号线，设计时速就高达160公里，建成后可以轻松的把50公里外的南沙拉入半小时生活圈。汽车时代，我们买的房子在通勤上的极限空间半径只能是30公里，超出这个半径的房子，买下后再出手是要打一个问号的。但随着更高速技术加持的轨道交通路网的健全，这个极限半径距离突破到了40公里，可见，大城市依然凭借先进的交通出行方式在逐渐扩张。有东京和纽约的发展案例作为参考，相信中国大城市的通勤极限半径拉伸到50公里并不是件困难的事情，只是时间的问题。那么，一旦天津的城市极限通勤空间半径由现在的37公里，被继续拉伸至50公里，将给买房人带来怎样的影响呢？天津的城市发展格局与北京、上海、深圳等城市还有所不同，主要呈“射线状”发展。按照现在的极限通勤半径距离37公里衡量，天津的通勤半径圈，呈现的是长轴为37公里、短轴为25公里左右的椭圆形拉伸发展。在目前这个“资产安全圈”内，天津东部楼市极限通勤半径最远可覆盖到：军粮城和东丽湖板块。南部可以抵达津南咸水沽与海教园两个板块，北部则可以将武清的南湖板块收入圈中，西部边界则在杨柳青板块附近。当然，天津与其它城市另外的不同就是天津是双核发展，除了天津市中心以外，还有另外一个中心，那就是滨海新区。滨海新区的出行半径，参考天津主城区的数据，结合滨海新区狭长的地理位置，其半径数值为长轴20公里，短轴10公里。也就是滨海新区的“资产安全圈”，最北边覆盖到中新生态城板块，最南边则在官港森林公园附近，而东西则可以覆盖东疆港板块和塘沽湾板块。我们不难发现，无论是市区还是滨海的“资产安全圈”，越靠近圈内核心地带，越容易拥有较为完善的城市资源，特别是教育、医疗、商业配套和交通状况都很成熟。而在这个圈的外延部分，配套还是有所欠缺，特别是交通环境以及轨交线路分布的还不是很平均。未来，这个圈肯定会继续向外拓展，潜能还是很足的，往往这也是“机会型”买家可以接受的极限置业距离。如果超出这个极限区间来买房，可能真要做好卖不出去的准备了。当然，会有不少买房人问，城市在发展，这个极限通勤空间半径是动态的，无法很准确判断房子的实际价值，特别是轨道交通覆盖不完善的现状下，有什么量化指标能指导买房呢？别管你通勤半径是10公里，还是30公里，或者是50公里，甚至以后突破80公里，只要你的“通勤时间”能控制在一小时以内，就在“资产安全圈”内。这一概念在去年发改委发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中有明确解读，一小时通勤圈就是都市圈的极限半径。所以，超出一小时的“通勤时间”，再好的房子也要三思了。未来10年，天津的“资产圈半径”还会凭借交通技术与路网的普及不断扩张，但终究突破不了“一小时”这个通勤的极限时间。可见，“资产安全圈”外加“一小时通勤时间”这两个标准，将是未来买房人判断房产入手价值的一个简单粗暴，但又非常有效的参考依据。 免责声明：文章内容来自网络，仅供学习交流，不代表津东方立场！本站不对其内容的真实性、完整性、准确性给予任何担保、明示、暗示和承诺，本文仅供读者参考！津东方尊重原作者的辛勤劳动并致力于保护原著版权以及相关的知识产权，所转载的文章，其版权归原作者所有。如本文内容影响到您的合法权益（内容、图片等），请添加客服微信联系我们，我们将第一时间回复处理。如需转载本文，请在显著位置注明出处（津东方网站，以及文章链接）：
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