最近通过买房群向情报员咨询的不少，除了住宅外，也不乏对公寓感兴趣的。
说起来，公寓在天津人眼中长期是个鸡肋货，尤其限购之前，能买住宅谁会买公寓呢，产权时间短，居住密度大，传统思维里就不是正经房子，丈母娘都要嫌弃的那种。
但是后来吧，一方面受限购政策的影响，另一方面2016年以后天津的买房门槛整体上了一个台阶，公寓的相对优势也就显示出来了，主要的吸引点在于：总价低、能平迁户口，大部分还不限购。
此外，“市区低价学区房”也是部分公寓项目的一大卖点，就比如这两天刷屏的和平翰林公馆，因为高调宣布原来对口的中心小学变成了更牛掰的实验小学，短期内成交量大增，还因此涨价了不少。
很多不熟悉公寓市场的朋友不免有些疑惑：
翰林公馆不是住宅吗？咋又说是公寓呢？
为什么天津有的公寓50年产权有的40年？
为什么有的商水商电有的民水民电？
天津公寓都有落户资格吗？都不限购吗？
公寓被纳入学区划片吗？
买公寓是不是坑特别多呀？
……
别着急，咱们一个一个来说。
一、天津公寓和住宅差在哪儿？
先说两个共性的：
一个是产权年限，普通住宅就是大家常说的70年产权房，公寓则是40年或者50年产权；
一个是建筑规范，公寓一般楼层多、单层户数多，居住密度较大，以市中心、小户型、精装修的形式为主，也有一些郊区毛坯公寓，总价非常低。
具体来说，公寓和公寓也不一样，以天津的市场现状，根据产权年限和购房政策，天津公寓产品可以分为三大类：
一种是产权50年的居住型公寓，除了产权年限和建筑形态外，基本跟住宅一样，民水民电、有燃气，限购，首付首套3成、二套6成；基本分布在市中心繁华地段。
一种是产权40年的商住型公寓，商水商电、无燃气，不限购，首付5成、最长贷款10年；是天津市面上最为主流的一类公寓产品。
还有一种是产权40年的城市型公寓，民水民电、有燃气，但不限购，首付5成、最长贷款10年；属于新八大里片区特批的一种公寓类型，不过现在房源不多了。
天津住宅（含限价房和住宅型公寓、不包括一般公寓）的限购是指：
- 以家庭为单位，除滨海新区之外，天津户籍（含集体户口，不包括蓝印户口）限购第三套住房；
- 外地户籍和成年单身人士（包括未婚、离异）限购第二套住房；
- 滨海新区不限购；
- 外地户籍在天津买房需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明（部分片区针对个别人群有所放宽）。
二、天津公寓能落户吗？
现在天津市面上主流的公寓产品，居住型也好、商住型也罢，大多是可以落户的，但并不是直接落户，而是买房人取得天津集体户口以后，可以把户口平迁到房子上。
户口平迁大多数情况要求拿到房本后才能办理，就是先由开发商通过与规划局地名办协商，在房产证下达后，由地名办申请，将小区名字录入公安系统再进行，个别项目也可以凭购房合同落户。
不同项目交房时间以及下房本的时间不一样，有平迁和给孩子上学打算的朋友一定要提前跟项目方咨询好，以免耽误进度。再就是注意如果是买二手公寓，很多是要求卖家户口迁出，买家才能迁入，这一点也要提前问好。
三、天津公寓能算学区房吗？
天津绝大部分公寓不纳入学区划片范畴，只能由区域统筹入学，这个统筹遵从就近原则，分配到的肯定就不是重点学校喽。
市区个别住宅型公寓，在与周边优质学校签署相关协议后，也可以为业主提供一个对口入学资格（比如前面提到的翰林公馆），但这类产品就比较稀缺了，具体我们下文展开讲。
四、天津在售公寓什么情况？
接下来就是重点了：当前天津有哪些公寓可以选择？我们以具体案例分类介绍几个。
备注：黄色为50年产权、蓝色为40年产权
注意，以上选取目前销量靠前的主流公寓类产品。答应我，公寓本来就是比住宅次一级的选择，公寓里的“糊咖”咱就别关注了，好吗？
NO.1 居住型公寓
优点：市中心、有学区、带精装
吐槽：限购，也不老便宜的呀嘿
首先闪亮登场的是天津公寓中最接近普通住宅的一类产品，除了产权是50年外，在水电气、落户资格、购房政策、税费标准上跟住宅一样：
民水民电、有燃气，
受天津限购令的约束，
贷款都是首套3成、二套6成，可使用公积金，
税费跟普通住宅标准一致，二手房交易时满两年免征增值税。
“你可以看看哪些项目？
1、和平翰林公馆
坐标和平区，产权50年，居住型公寓，民水民电有燃气，受限购政策制约。2栋高层塔楼在售，共1500户，整体出房率大概60%，带精装，预计2021年3月交房。
1号楼46层到顶，9梯14户，户型建面69-144㎡；
2号楼60层到顶，13梯19户，户型建面43-115㎡；
最新销售信息：之前40㎡-50㎡房源300万出头，80㎡、100㎡的500多万，最近涨价了，现有最小户型61㎡，只剩顶层和底层，总价380多万；两室86㎡户型总价500万左右，106㎡户型近600万。
和平区教育资源本来就很牛掰，翰林公馆之前对口和平中心小学，现在据说变成市教委唯一直属小学、教学实力排名第一的天津实验小学了。不过目前还只是开发商单方面宣传，售楼处口径说是“正式文件过几天下”。
预计2021年3月交房的同时下房产证，届时可以平迁户口。和平区学位六年一轮换，只针对二手房，也就是说如果买的二手房名下过去6年内使用过学位，你的孩子就没资格了，只能接受统筹；在同一名下的不受影响，两个孩子都可以上学。
2、中交海河公馆
坐标南开区老城厢东北角，50年产权，居住型公寓，民水民电有燃气，受限购政策制约。一共规划了3栋楼，带精装，2022年6月交房。
5号楼28层到顶，一个单元，4梯12户，户型建面50㎡-108㎡；
4号楼32层到顶，两个单元，2梯4户、2梯6户，户型建面52㎡-128㎡；
最新销售信息：小户型基本售罄，最小的50㎡已经没了，54㎡还有房源，总价不到260万，70多㎡的总价大概300万。
南开区学校划片分北片、中片、南片，教育资源更好的北片，头把交椅就是中交海河公馆对口的中营小学（分校），售楼处口径“100%能上”，有教育局的公示文件。房产证下来后可落户上学，跟翰林公馆一样，学籍如果是本户主的话，一年一循环，二手房则需确定下六年内有无使用过。
3、天塔喜马拉雅
坐标南开区卫津南路与天塔道交口，50年产权，居住型公寓，民水民电没有燃气，受限购政策制约。一共2栋楼，4梯11户，带精装，2021年6月交房。
最新销售信息：在售户型区间94㎡-141㎡，最低总价273万（前五年包租不住，直接抵扣租金的价格）。
可以平迁落户，对口华夏小学，中学划片摇号范围有天大附中、南大附中、师大附属、六十三中，综合学区资源较好。
4、阳光100喜马拉雅
坐标南开区红旗路与楚雄道交口，50年产权，居住型公寓，民水民电有燃气，受限购政策制约。1栋楼共238户，30层到顶，1-2层为书咖和餐厅，3-28层为精装公寓，4梯10户，29-30层为顶层会所。现房。
最新销售信息：在售户型区间94㎡-135㎡，最低总价275万（前五年包租不住，直接抵扣租金的价格）。
可以平迁落户，对口翔宇华夏小学，中学划片摇号范围有天津中学、南开实验、师大附属实验、第九中学。
温馨提示
居住型公寓常以学区为卖点，但要想顺利上到理想学校也绝非易事。
比如：天津新房是不能承诺学区片的，除非有特批，但即便是开发商把盖章文件摆出来了，最终能不能上到对口学校也不是万无一失的。
再比如：学籍是不是一次性的、是否轮换？买的时候能上重点学校，如果转手卖的时候不行了，那房子的价值自然大打折扣。
又比如：公寓对口的是主校区还是分校区？同样的学校招牌，实际师资力量咋样可不一定一致。
还比如：交房时间，能不能按承诺的日子交付？如果晚了，拿不到房产证又会影响落户和孩子转学的时间，这一耽误就可能错过一年……
NO.2 商住型公寓
优点：不限购、价格便宜
吐槽：商水商电、税费高
商住型公寓物业属性上是纯商业性质，产权为40年，除了自住也可以作为办公场所：
不在限购范围内，也就是买了公寓以后再买住宅还是按首套执行；
贷款首付5成，10年内还清，不可以使用公积金；
生活方面一般按商业水电费标准交付，燃气有的项目有、有的没有；
税费比普通住宅高很多，转让税费包括3%契税、30%-60%的土地增值税、5.65%的增值税及20%的个人所得税，加起来应该会在总房款的20%左右。
“你可以看看哪些项目？
1、首创大河公馆
坐标河北区天泰路与津浦北路交口，毗邻6号线天泰路站。商住型公寓，40年产权，不受限购政策制约，商水商电，但有燃气。规划为5栋楼，带精装，2022年6月交房。18、19、23到顶，共860户，3梯9户，主力户型52㎡-77㎡。
最新销售信息：一共还剩20多套房，均价2万6-2万8。最小的52㎡买一层送一层，实际使用空间70-80㎡，总价140万；两室最小的84㎡，楼层只剩4楼和18楼。
下房本后可以平迁户口。学校有在建的天泰路小学，但育婴里小学只有同项目住宅产品可以承诺，公寓大概率上不了。
2、中冶盛世国际广场
坐标河西区新八大里。
最新销售信息：民水民电的平层公寓已经售罄，现有loft公寓在售，产权40年，精装现房，商水商电，没有燃气，7梯20-30户，户型建面67㎡-84㎡，最低总价北向阴面67㎡户型140多万，南向房源剩的不多，特惠，好位置的150多万。
可以平迁落户，上学统筹，对口的是普通小学。
3、万科天地
坐标东丽开发区津塘公路419号（宜家家居北侧），紧邻地铁9号线。商水商电但有燃气，首付5成，最多贷款10年。预计2022年3月交房。
最新销售信息：loft跃层只剩十几套了，现主力产品是改造后的平层，2梯6/8/10户，居住密度好了很多，主力户型62㎡1室、79㎡两室，单价1万出头，总价62㎡户型60万起，70㎡户型80万起。
由万科开发，经改造后居住体验有明显提升，又是万科的精装和万科的物业，可以作为环城低总价上车盘的一个选择，而且能平迁户口。
4、悦光年
坐标武清新城，泛杨村成熟板块。商水商电，没有燃气，2021年8月30日交房，180个工作日内下房本。
最新销售信息：在售一种是loft跃层，最小面积32㎡只剩顶层，总价38万左右；
一种是平层公寓，最小面积43㎡，总价也是30多万。
接受户口平迁，武清类似的公寓还有碧桂园云河PARK、麒麟商业中心等，都位于武清杨村及周边片区，配套都还可以，加上价格非常便宜，最低首付十几万就可以拿下一个小跃层把户口迁到天津，所以销量普遍较多，以河北尤其是廊坊的客群居多。
NO.3 城市型公寓
优点：不限购、民水民电
吐槽：只在新八大里，没多少房了哟亲
是河西新八大里地界特批特设的新型公寓产品：
产权40年，期限届满可参照住宅类依法自动续期经特批；
可享受等同于住宅产品的民水民电，有燃气入户；
居住密度要比前两类小一些，每层2-13户不等。
其他就跟普通商住型公寓一样了，不限购，贷款首付5成、10年内还清，税费高等等……
至于学区，新八里公寓项目业主子女上学，需要在全区统筹分配，上不了师大二附小。好在学位不是一次性的，可以反复使用。
“你可以看看哪些项目？
1、天地源熙樾台
坐标河西新八里，总体规划了5栋洋房、2栋城市型公寓及商业产品，采用围合组团的社区形式。民水民电，有燃气，2021年年初跟住宅同步交房，上学统筹就近安排。
最新销售信息：6号楼已售罄，2号楼还剩六七十套房源，整栋楼10层到顶，底商占了2层，一共4个单元，1梯3-4户，户型建面50㎡-104㎡，出房率76%，均价26000元/㎡。在售一室最小面积50㎡、最低总价120万；两室最小面积72㎡、最低总价160万。
数据显示，最近一年来，天津公寓市场也有约8000套的成交量，虽然比不上2016年顶峰时期的将近2万套，但考虑到当前的市场环境，这个基本盘可不小——钱不够的、想落户的、被限购卡住的，会把公寓列入一个选择项。
但是世界上没有白捡的便宜，无数经验表明，公寓很难与住宅同权，投资价值也区隔于住宅，总的来说是优缺点都非常明显的一类产品，买房的你一定要搞清楚自己的核心诉求是什么。
无论是作为自住替代还是落户投资，除了对学校信息的确认，关键还要考虑收益和转让，务必认准地段和品牌，算好租金回报、转让收益这笔账，另外梯户比和物业也非常重要，不仅影响居住体验，也关系到转让价值！
公寓市场背后，有对价格的妥协，有想落户的现实，有莫须有的承诺，有苦兮兮的维权……太阳底下没有新鲜事，祝每一个无奈的人都能踩对点、不掉坑。
