但是我们必须旗帜鲜明的指出：公寓不能碰，除非不差钱。
首先，我们说说公寓的好：
1.不限购、不限贷且不占用购房名额，首付5成，贷款利率上浮10%，最长贷款年限10年。除了贷款年限短，其他完胜二套，仅仅能买这一条，对很多因限购导致持币却无购房资格的人来说就是意外的喜讯。
2.精装。公寓多数为精装，不用再费心思装修，还有LOFT户型，年轻人较为喜欢，还有买一层送一层等噱头。
3.价格低。同等地段公寓价格一般是住宅的一半，而且还是作为新房的公寓和老破小的二手房相比，要是和同等地段新房比，价格优势更明显。
4.租金收益高。公寓因为精装及地段，较好出租，且租价一般比同面积住宅高50%，同时叠加公寓购置价格低，相对租金收益率较高。
5.地段好。公寓一般位于中心城区，同样的钱可以在中心城区全款买套公寓，可是要买住宅，恐怕首付都不够。所以公寓也是间接入住市中心的方式，代价较低的方式。
6.居住型公寓概念。新八大里有一些所谓居住型公寓的概念房，可以引入燃气、民水民电甚至落户、有学区等，附加值更多，但是这里面文章较多，究竟能不能实现大多时候靠开放商“能力”，官方宣传渠道往往不对公寓的这些附加值背书。
其次，我们得说说公寓的不好：
1.年限短。公寓项目的土地出让年限一般只有40年或50年，住宅则是70年。而且这个年限是土地出让年限，有些公寓项目尤其一些有烂尾前科的项目开卖时往往土地使用年限已经超过十年了，只剩下30年的使用年限，而且住宅方面目前明确到期自动续期，是否收费不明确，估计不收费，公寓则未明确能否自动续期，甚至能否续期都不明确，至于收费的问题，预估要收费，毕竟属于商业用地项目。（以上只是分析预测，没有文件或政策明确此事）
2.升值慢。前面我们说到同等地段公寓价格一般是住宅的一半，二手公寓价格还要更低，其实就是说明公寓升值很慢。近十年，房产价格增幅远超房租上涨幅度，公寓的租金收益虽然不错，但是和房子售价增值部分相比，则是可以忽略不计的零头。在去年天津住宅价格普遍翻倍的背景下，公寓价格涨幅大多只有20%-30%，郊区的一些公寓几年不涨是常态，在市场行情不好时，公寓价格甚至下跌调整，住宅价格则较为稳定。
3.税费高。二手公寓交易时，土地增值税和个税几乎达50%，也就是公寓增值部分的一半几乎都被政府拿走，住宅只要满2年交易成本很低，增值部分几乎百分百被业主拿到手。叠加公寓升值慢、增值少的因素，二手公寓交易时的税收就显得格外不可接受。（50%只是预估的数字，实际交易时会有一部分能抵税，但是不影响大体税费高的现实，这很大部分还是因为土地性质决定，政府是期望从商住项目持续收税的，这也是公寓和住宅最大的区别。同时大部分销售和中介都会对二手公寓的交易税费支支吾吾，或是确实不懂，或是故意不愿让购房者了解税费高的真相）
4.持有成本高。公寓用的是商水商电，价格几乎比民水民电多一倍，物业费、供暖费等也比住宅高很多，长期持有成本高。基本没有燃气，做饭要用“电”。公寓典型的“长走廊”，出房率一般很低。
5.公寓一般不能落户，也不会有学区这一说。（所谓能落户、有学区的公寓都是个案，是开发商操作的作用，但是往往也落不到纸面上，没有保证）。同时居住属性差，安全性差，往往鱼龙混杂，南京路上一个公寓项目很有这方面代表性。
按说，上面的分析已经较为客观了，买与不买，每个人权衡利弊就可以了。但是之所以题目说“不能碰”，其实另有原因，今天写这个，主要是觉得近期有些中介为了成交疯狂宣传公寓的好，却故意忽视政策风向，给购房者带来巨大风险。
主要原因是以下一则旧闻：
2017年3月26日，北京市住建、规土等部门联合出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》：
一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。（所谓的居住型公寓以后估计不会有了）
二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的，规划部门不予批准。（500平米以上的公寓，谁买？除了真正是做办公用的公司）
三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。（不能走先拿地后改规划的老路了）
四、开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。（个人既不能买，也不能卖。没有流动性的产品，就没有价值，虽然有中介说以公司名义可以买，但是隐性成本和风险实在太高）
五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：
1、名下在京无住房和商办类房产记录的。
2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。（存量商住房也基本锁定无法出售，如果北京客户符合上述条件，为什么不买住宅买商住呢？何况处女贷的机会多么珍贵）
六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。（链家等中介已经全面下架，政策目前还在持续打击中介。多说几句，当前对中介打击的力度有点狠，虽然我们都讨厌中介的假房源、高中介费等，但是必须指出，对中介过度的打击对购房者并非好事，中介过度减少，会更加减低市场活跃度，买房卖房都更加不易。）
七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。（不能贷款的资产，价值大大打折。公寓再便宜，能全款买的普通人也真不多见）
八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。（连坐，一个项目有问题，所有项目都不让你做）
九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。（信用系统还不够完善，没有吊销执照来的有力度）
稍作分析，便知上述政策非常精准，具有很强的针对性，其核心就是取消个人购买公寓行为，一项资产，既不能买，又不能卖，还有什么投资价值呢？尽管在长期看来，在北京住宅需求依然强大住宅价格长期上涨的基础上，公寓价格不大会下降，但是失去了流动性，也就如同鸡肋了。
北京是全国楼市调控讲政治的典范，天津更是紧紧追随北京，虽然目前尚没有城市出台北京类似的商住房政策，但是不能说明未来不会出，风险之大，非同一般。更何况天津的经济总量及发展程度完全无法和北京比，公寓等商住项目存量又大，如果有一天被迫出台类似政策，公寓的后市恐怕会很难看。
综上，政策上的风险才是公寓的致命点。公寓，风险大，收益低。
最后，从数学的角度计算一下公寓值不值得买。
模型假设：公寓有60%的概率升值，40%的概率贬值（因天津有追随北京公寓政策的风险，公寓有下跌概率），升值及贬值幅度均为20%（公寓升值慢）。住宅有90%的概率升值，10%的概率贬值（住宅在市场不好时抗跌性较强，尤其市中心房产，几乎不会下跌），升值幅度为50%（2016年升值100%的毕竟不会是常态，3年升值50%较为可期），贬值幅度为10%。
| 公寓 | 升值 | 贬值 |
| 概率 | 60% | 40% |
| 幅度 | 20% | -20% |
| 期望 | E=0.6*0.2+0.4*（-0.2）=0.04 | |
| 住宅 | 升值 | 贬值 |
| 概率 | 90% | 10% |
| 幅度 | 50% | -10% |
| 期望 | E=0.9*0.5+0.1*（-0.1）=0.44 | |
通过以上简单计算就可以看出，公寓期望值为0.04，住宅期望值为0.44，几乎是公寓的10倍。综合衡量风险收益比，到底能不能买公寓一目了然。
有人问，目前限购，想买住宅没有资格，不买公寓还能买什么？
答：那也不能乱买。有钱不可任性。
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