天津重点小学学籍到底值多少钱？请对号入座，你买贵了吗

无论是天津的公民同招、全民摇号，还是北京西城区的多校划片，每一次有关“学区”的消息一出都能立刻引爆网络。

“学区”两个字自带热搜属性！

公民同招、多校划片，都是为了弱化学区房炒作热度。

但中国人自古重视教育，短期内无法完全消除学区的“溢价”效应。

和平区、河西区重点学区附近有一些老破小，面积不足10平米，却能卖到100万甚至200万以上的高价，单价有的高达20万元/平米。

房龄30年左右，按照建筑的折旧来看，房屋本身价值已经很低了，10平米的面积也没什么居住舒适度可言。

这些房子更多的价值都是依附于学籍，总价中学籍价值占绝对大头。

因此，我们先用鸽子窝老小区，感受一下各重点小学学籍的具象价值：

首先看看和平区10平米以下拆间：

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各小学学籍价值差异就很清晰了，这与学校的师资力量、社会认可度和录取率有关。

很明显的可以看出，和平中心小学学籍价值高于鞍山道小学；

二十中附属小学和哈密道小学学籍价值相较和平中心小学、昆明路小学、鞍山道小学要低。

同理看看河西区10平米以下拆间价格：

闽侯路小学明显是以上小学中学籍价值最高的。

那么这些重点小学的学籍价值到底是多少，所谓的学票价格相差多少呢？

学区房定价体系

在学区房的定价体系中，学籍是单独计价的，我们更关注的是总价。

面积越小的房源，单价就越高。

所以就会出现单价20万元/平米的高价，它是含了学籍价值了。

其实讨论学区房的实际价值，拆开来说就是学区房本身的房屋价值加上额外附加进来的学籍价值。

学区房价值= 房屋本身价值 + 学籍价值

同一小区选取多个房源，进行如下计算，最终学籍价值取多个样本（A、B、C…）均值：

① A房源价格=A房屋价值+学籍价值

②B房源价格=B房屋价值+学籍价值

②-①做减法可算出房屋价值单价：

房屋价值单价=（B-A）总价差/（B-A）面积差

学籍价值=房屋总价-房屋面积*房屋价值单价

天津的重点小学多集中于和平区、河西区、南开区。

我们按照上述学区房价值体系来看看这三个区的重点小学学籍价格：

和平区重点公立小学学籍价值

和平区重点小学录取情况：

从数据看出，实验小学、昆明路小学、岳阳道小学、和平中心小学、鞍山道小学和万全小学优势明显。

选取其中几个排名靠前的学校，以及知名度较高的耀华小学来计算学籍价格，其他学校可以根据学校口碑排名先后进行估算。

过程不具体体现了，直接上表：

和平实验小学和和平中心小学学籍价值均超100万，学籍价格在120-150万间。

有楼盘被爆出是实验小学铁片，当时引发很大关注。

鞍山道小学学籍价值约80万。

万全道小学学籍价值约80万。

耀华小学学籍价值约60万。

河西重点公立小学学籍价值

河西区重点小学录取情况：

同理计算，以下是河西部分重点小学学籍价格：

这么来看上海道小学、闽侯路小学、师大二附小相差不大。

上海道小学学籍价值约90万；

师大二附小学籍价值约90万；

闽侯路小学学籍价值约100万；

台湾路小学学籍价值110多万。

台湾路小学，一直以来都是走小而精的路线。

每个年级2-3个班，人数控制在100人以内（给一个对比感受，和平万全道小学一个年级20多个班），“小班教学“模式教学，被家长广泛认可。

其次，近几年小升初开始摇号后，台湾路小学考入私立中学的比例57%。其他三所学校考入私立中学的比例在16%-35%之间。

南开重点公立小学学籍价值

南开区整体教育资源要弱于和平区、河西区。

南开区名牌公立小学仅有中营小学、五马路小学和南开中心小学。

研究以上三所名牌公立小学外加南开小学的学籍价值，可看一下重点与普通优等小学的学籍价值对比：

南开区有一个特点，在二手房app中，和平、河西的二手房挂牌标题会隐晦的显示出房源属于哪个学区。

然而，南开区二手房挂牌房源基本没有这个现象。

南开重点公立小学学籍价值在70-80万：

中营小学学籍价值约80万；

五马路小学学籍约70万；

南开中心小学学籍价值约70万；

南开小学学籍价值约20万。

学籍价值其实没有固定的定价标准，我们计算的学籍价值是市场下供需平衡的结果，这里用公式把它具象表示出来了。

学区房的价值就可以以非重点小学学片的住宅价格为基准，另加上学籍价值来预估。

以此为参考，所以你的学区房价格合适吗？